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En España, al finalizar un contrato de alquiler de un local de negocio, los inquilinos tienen la opción de acceder a una indemnización conforme a la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este derecho es poco conocido entre los inquilinos, por lo que se sugiere ejercerlo o establecerlo de manera explícita en el contrato.
En concreto, el artículo 34 estipula que, si se cumplen ciertos requisitos, como la actividad de venta al público durante un mínimo de cinco años o la manifestación de la intención de renovación, el arrendatario tiene derecho a reclamar una compensación por clientela o traslado.
Contenido del artículo 34 de la LAU
El artículo 34 establece que “la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, otorgará al arrendatario el derecho a recibir una indemnización por parte del arrendador”, siempre que el arrendatario haya expresado, con un plazo de cuatro meses antes de la finalización del contrato, su intención de renovar por un período adicional de al menos cinco años y a una renta acorde al mercado.
Este derecho se encuentra condicionado a la notificación previa por parte del arrendatario, lo que implica una responsabilidad en la gestión de su contrato de arrendamiento. La adecuada comunicación de la intención de renovación es fundamental para garantizar la protección de los intereses del arrendatario.
Este derecho se aplica solo a arrendamientos comerciales con actividad de venta al público, excluyendo oficinas y usos industriales sin público.
Para que el arrendatario pueda reclamar esta indemnización, deben concurrir varios requisitos esenciales:
- Que el contrato se extinga por el transcurso del plazo pactado y no por desistimiento voluntario del arrendatario u otras causas imputables al arrendatario.
- Que no exista una renuncia expresa al derecho de indemnización en el contrato. El artículo es “dispositivo”: las partes pueden pactar su exclusión.
- Que el arrendatario comunique al arrendador, al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento, su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años adicionales y por una renta de mercado.
- Que durante los últimos cinco años al menos de la vigencia del contrato se haya desarrollado la actividad de venta al público en ese local.
Clasificación de la indemnización: dos categorías esenciales según la ley
Si el arrendatario, dentro de los seis meses siguientes a la extinción del contrato, inicia en el mismo municipio la misma actividad que venía desarrollando, la indemnización abarcará los gastos del traslado del negocio y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, calculados respecto a los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario no reinicia la misma actividad dentro de ese plazo o inicia una distinta y el arrendador o un tercero en el local inician la misma actividad o afín, entonces la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
