Los inversores, grandes o pequeños, procuran colocar sus excedentes financieros en alternativas de inversión que les permitan obtener un rendimiento interesante pero, a la vez, menos expuesto a la volatilidad de los mercados.

En todo el mundo, las inversiones inmobiliarias son apreciadas por sus atributos, como la rentabilidad, la tangibilidad y la seguridad. Suele concebirse al ladrillo como refugio de valor, especialmente en momentos de crisis e incertidumbre.

En nuestro país, en el sector inmobiliario, la dinámica propia de la actividad ha buscado diferentes formas para llevar a cabo la construcción y venta de inmuebles y, en muchos casos, ha encontrado en el fideicomiso un vehículo apto para su desarrollo. Esto se debe principalmente a la flexibilidad para ajustar su funcionamiento a las particularidades del negocio, así como a la mayor seguridad que ofrece para el inversor.

No obstante, nuestra legislación no cuenta con regulaciones particulares para los fideicomisos vinculados a la actividad, como sí ocurre en otros países, lo que ha atentado contra la canalización de proyectos de envergadura.

Entendiendo que existe interés por parte de las autoridades económicas en crear nuevos instrumentos que posibiliten captar ahorros del público e impulsar el mercado de capitales, puede resultar provechoso conocer aquellas figuras o esquemas de inversión que han tenido un desarrollo exitoso en otros países.

Posiblemente la más difundida en el sector inmobiliario sea la de los fideicomisos de inversión en bienes raíces de EE.UU., conocidos por su abreviatura inglesa REITs (Real Estate Investment Trusts). Los REITs surgieron en el año 1960, con una ley con el propósito de establecer un mecanismo que permitiera a pequeños inversores participar en grandes negocios inmobiliarios.

Un REIT es una empresa que es propietaria o administradora de propiedades de toda clase (departamentos, centros comerciales, edificios de oficinas, etc.), que genera ingresos en concepto de rentas que distribuye entre sus inversores. Una gran cantidad de REITs cotizan sus títulos valores en bolsas como cualquier otra compañía listada (en 2011 había cerca de 140 REITs con cotización en el NYSE y otros mercados).

Según el destino de los fondos que administran, los REITs pueden ser de tres tipos: Equity REITs, destinados a la explotación de bienes raíces que adquieren o desarrollan, percibiendo ingresos por alquileres; Mortgage REITs, que otorgan préstamos a propietarios o adquieren carteras de créditos hipotecarios; y los Hybrid REITs, que combinan las modalidades antes mencionadas.

Para encuadrar como REIT, entre otras condiciones se requiere: que la entidad distribuya anualmente entre sus inversores al menos el 90% de las utilidades; que posea al menos 100 inversores al cabo del primer año de funcionamiento; que, como mínimo, el 75% de los activos de la entidad sean propiedades o efectivo; que, como mínimo, el 75% de los ingresos de la entidad provengan de inversiones inmobiliarias; y que la entidad no sea poseída en más del 50% por cinco o menos inversores.

El tratamiento fiscal de los REITs es otro factor que los hace atractivos. Los REITs no están sujetos al impuesto a la renta por las utilidades que distribuyen entre los inversores y sólo pagan el gravamen sobre las ganancias retenidas. Por su parte, los inversores deben tributar sobre los dividendos que reciben a la alícuota que les corresponda, pero en ciertos casos pueden aplicar la alícuota reducida que aplica para las ganancias de capital de largo plazo (si generó ganancias de este tipo) o considerar que una porción corresponde a la devolución del capital invertido y, por ende, tratarla como una distribución no gravable.

Este esquema es sumamente ventajoso, ya que evita el doble nivel de imposición sociedad-accionista al que se encuentran sometidas el resto de las corporaciones.

La utilización de esta figura se ha difundido notablemente, existiendo regímenes similares en más de 20 países, incluyendo jurisdicciones más cercanas a nuestra geografía como México y Brasil.