Cuando un comprador busca un departamento en los portales inmobiliarios, el precio publicado es apenas el punto de partida de una negociación. El monto que finalmente se paga puede ser diferente, y conocer esa brecha permite evaluar si una propiedad está bien valuada y cuánto margen existe para negociar. En la Ciudad de Buenos Aires, los últimos datos muestran que los departamentos usados siguen cerrándose por debajo de los valores solicitados, aunque la diferencia se mantiene relativamente estable.
Según el Índice M² Real, elaborado conjuntamente por RE/MAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el precio efectivo de cierre de los departamentos usados en CABA se ubicó en un promedio de u$s 2.097 por metro cuadrado en septiembre.
El indicador tiene una particularidad clave: se construye exclusivamente a partir de operaciones efectivamente concretadas. Por eso, permite conocer el valor al que compradores y vendedores finalmente llegan a un acuerdo.
Los precios reales de cierre por tipo de departamento fueron los siguientes:
- Un ambiente: u$s 2.211 por metro cuadrado.
- Dos ambientes: u$s 2.118 por metro cuadrado.
- Tres ambientes: u$s 2.038 por metro cuadrado.
Precio de las propiedades: cuánto se puede negociar
La diferencia entre el precio publicado y el valor que finalmente se paga por una vivienda es uno de los datos más relevantes para quienes buscan comprar una propiedad. En septiembre, esa brecha se ubicó en -4,75%, lo que significa que los departamentos se vendieron, en promedio, casi un 5% por debajo del monto solicitado inicialmente.
El dato representa una leve reducción respecto de agosto, cuando la diferencia había alcanzado el -4,79%. La variación es acotada y confirma que el margen de negociación continúa dentro de los niveles observados durante el último año.
En términos prácticos, una propiedad publicada en u$s 100.000 podría terminar cerrándose cerca de los u$s 95.250 si se aplicara esa brecha como referencia. Sin embargo, no todos los departamentos admiten el mismo descuento: el estado de la unidad, su ubicación, el tiempo que lleva publicada y la urgencia del propietario pueden modificar el resultado.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, explicó a El Cronista que la brecha de negociación se había reducido desde niveles cercanos al 9% en 2020 hasta un mínimo del 4,15% en octubre de 2024, antes de volver a ampliarse hacia valores próximos al 5%.
El comportamiento de septiembre muestra que la diferencia entre las expectativas de los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores no registró cambios significativos. El margen existe, pero está lejos de los descuentos más pronunciados que caracterizaron otras etapas del mercado.
Los precios de los departamentos siguen estables
Más allá de cuánto se puede negociar, el otro dato relevante del informe es la estabilidad de los valores efectivos de cierre. El promedio de u$s 2.097 por metro cuadrado registrado en septiembre quedó apenas 0,4% por debajo de los u$s 2.105 de igual mes de 2025.
La comparación mensual muestra una caída más marcada: frente a los u$s 2.150 por metro cuadrado de agosto, el índice retrocedió u$s 53, equivalente a una baja del 2,5%.
Sin embargo, esa diferencia no implica necesariamente un cambio de tendencia. Los promedios mensuales pueden variar según las características de los departamentos que efectivamente se vendieron en cada período. Por eso, la comparación interanual permite evaluar con mayor perspectiva la evolución del mercado.
El análisis por tipología también refleja variaciones acotadas. En septiembre, los departamentos de un ambiente registraron un valor de cierre de u$s 2.211 por metro cuadrado, prácticamente sin cambios frente al mismo mes de 2025, con una suba del 0,05%.
Las unidades de dos ambientes alcanzaron los u$s 2.118 por metro cuadrado, un incremento interanual del 1%, mientras que los departamentos de tres ambientes llegaron a u$s 2.038, con una mejora del 0,89%.
En otras palabras, pese a las diferencias entre tipologías y las oscilaciones mensuales, los valores efectivos permanecen en niveles similares a los de un año atrás.
Cuánto cuesta un departamento según el barrio
El precio real de una propiedad también depende de dónde se encuentra. El relevamiento territorial de Reporte Inmobiliario permite observar diferencias importantes entre los barrios porteños, incluso cuando se comparan unidades de la misma cantidad de ambientes.
Para los departamentos usados de dos ambientes, los promedios de cierre relevados fueron de u$s 2.857 por metro cuadrado en Palermo, u$s 2.676 en Belgrano, u$s 2.587 en Villa Urquiza y u$s 1.523 en Balvanera.
La distancia entre Palermo y Balvanera supera los u$s 1.300 por metro cuadrado. Esto muestra por qué el promedio general de CABA debe utilizarse como una referencia y no como una cotización aplicable a cualquier propiedad.
Los valores barriales corresponden a muestras de operaciones por ubicación y tipología, por lo que no representan necesariamente el precio de todas las unidades disponibles en esas zonas.
Cómo negociar la compra de un departamento
Los datos de septiembre sugieren que todavía existe espacio para negociar, aunque una oferta muy por debajo del precio publicado no necesariamente será aceptada. Con una brecha promedio cercana al 5% y valores efectivos prácticamente estables en la comparación interanual, el mercado no muestra descuentos generalizados de gran magnitud.
Gómez Picasso advirtió que, cuando se trata de una buena propiedad, las ofertas demasiado agresivas pueden ser contraproducentes. La recomendación es actuar con cautela para no perder una oportunidad cuando el precio solicitado ya se encuentra alineado con el mercado.
Una estrategia consiste en comparar el valor por metro cuadrado con el de departamentos similares, revisar cuánto tiempo lleva publicada la unidad y evaluar su estado y ubicación. También puede haber más margen cuando el propietario necesita vender con rapidez o la propiedad lleva meses sin concretar una operación.
En cambio, si el departamento está bien ubicado, se encuentra en buenas condiciones y tiene un precio competitivo, insistir con una rebaja excesiva puede hacer que otro comprador cierre el trato.
El índice de septiembre deja dos señales para quienes buscan comprar: los departamentos usados de CABA se siguen vendiendo por debajo de los valores publicados, pero los precios reales de cierre permanecen prácticamente estables respecto de un año atrás. La brecha de negociación ofrece una referencia para hacer una oferta, aunque el margen concreto dependerá de cada propiedad y de las condiciones de la operación.