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Durante años, Palermo, Belgrano, Núñez y otros barrios consolidados concentraron buena parte de la atención del mercado inmobiliario. Sin embargo, la falta de terrenos y los altos valores de entrada llevan a las desarrolladoras a buscar nuevas oportunidades en barrios que todavía no están entre los más demandados, pero que reúnen varias de las características que impulsaron el crecimiento de las zonas más cotizadas.
Se trata de lugares con buena conectividad, oferta gastronómica, colegios, transporte público y servicios, pero con precios todavía por debajo de los barrios de mayor valor. En esas zonas es donde los desarrolladores empiezan a encontrar tierra disponible y, al mismo tiempo, una demanda potencial de compradores que busca acceder a su primera vivienda.
En este contexto, las desarrolladoras ya tienen identificados sus nuevos favoritos. En diálogo con El Cronista, Juan Manuel Tapiola, fundador de la desarrolladora Spazios, explicó cuáles son las zonas que hoy miran quienes buscan construir, qué indicadores conviene analizar antes de comprar un terreno y qué tipo de proyectos tienen mejores perspectivas de venta.
Construcción: por qué hoy se edifica mucho menos
El mercado de la construcción atraviesa un período de baja actividad. Según Tapiola, uno de los indicadores que permite anticipar el nivel de nuevos desarrollos es la cantidad de planos que se aprueban.
“Bajamos de 2 millones y medio de metros hace un par de años a 700.000, o sea, bajó un tercio, por lo menos lo que se declara en los planos que se quiere construir”, explicó.
La caída se relaciona con una ecuación que se volvió más difícil para los desarrolladores: los costos de construcción aumentaron con mayor velocidad que los precios de venta de las propiedades. Eso redujo los márgenes y dejó menos proyectos con una rentabilidad atractiva.
“En general, la construcción es un tercio hoy de lo que era hace un par de años sobre todo porque los costos siguieron subiendo, los precios subieron mucho menos y hoy es muy difícil para un desarrollador intentar hacer un proyecto rentable”.
En este escenario, encontrar una zona con potencial cobra todavía más importancia. Para una desarrolladora, comprar tierra a un valor relativamente bajo en un barrio que puede ganar demanda en los próximos años puede ser una de las claves para que el proyecto sea rentable.
Los barrios que miran hoy los desarrolladores
La búsqueda ya no se concentra necesariamente en los barrios más conocidos. Según Tapiola, su desarrolladora comenzó a alejarse de las zonas “obvias”, como Núñez y Belgrano, principalmente porque ya no encuentra terrenos con la escala que necesita.
“Estamos yendo a los barrios que yo llamo de segunda marca”, explicó. Se trata de barrios que todavía no tienen el mismo nivel de precios ni de popularidad que las zonas más consolidadas, pero que cuentan con características similares: transporte, comercios, colegios y oferta gastronómica.
Dentro de este grupo aparecen barrios como Almagro y Boedo, que cuentan con infraestructura y conectividad, pero todavía tienen margen para desarrollar una mayor oferta de lugares de interés.
La mirada también se extiende hacia zonas más al sur. Tapiola menciona a Parque Patricios, La Boca, Montserrat y San Nicolás entre los barrios que pueden ofrecer una oportunidad para quienes buscan mayor rentabilidad.
“Más o menos la rentabilidad que le da un inversor un barrio como La Boca, un barrio como como Parque Patricios, etcétera, es del triple del que le da en Núñez”, afirmó.
Para el especialista, el potencial de estas zonas está vinculado también con el acceso al crédito hipotecario. Si el financiamiento se vuelve más fluido y llega a una mayor cantidad de compradores, los barrios con precios más bajos podrían captar parte de esa demanda.
Qué mirar antes de elegir dónde construir
Para detectar un barrio con potencial, no alcanza con mirar cuánto cuesta hoy el metro cuadrado. La clave está en identificar si la zona reúne condiciones que puedan anticipar un proceso de consolidación similar al que atravesaron otros barrios.
“Los indicadores que hay que ver básicamente son los que te pueden predecir que lo que pasó en zonas consolidadas va a volver a pasar en la nueva zona que uno está mirando”, explicó Tapiola.
Uno de los primeros factores es la llegada de nuevos comercios y propuestas gastronómicas. La aparición de cafeterías, restaurantes y otros espacios que generan movimiento puede ser una señal de que un barrio comienza a ganar atractivo.
También es fundamental la conectividad. El transporte público puede ser un elemento decisivo para que una zona logre consolidarse, en particular la presencia del subte y las conexiones con trenes y colectivos.
“Una zona que tiene subte, pero todavía no se estableció, como pueden ser barrios como Almagro o más al sur, Boedo, son barrios que tienen todo el potencial y solo falta que empiecen a aparecer lugares de interés y lugares que lo pongan más de moda”, señaló.
Otro punto importante es la disponibilidad de tierra. Para un desarrollador, encontrar terrenos donde todavía sea posible construir a una escala suficiente puede ser determinante. En los barrios más consolidados, esa oferta es cada vez más limitada y obliga a pagar precios de entrada más altos.
Qué proyectos tienen más demanda
La elección del barrio es solo una parte de la ecuación. El producto que se construye también determina las posibilidades de venta. En este punto, Tapiola identifica dos tipologías que concentran la demanda: los monoambientes y los departamentos de dos ambientes con amenities.
El motivo principal es el precio de entrada. “Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salir del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario”, explicó.
Además, el especialista vincula la demanda de este tipo de propiedades con cambios demográficos. La menor cantidad de hijos por familia, el crecimiento de los hogares unipersonales y las separaciones hacen que cada vez más personas busquen viviendas para una o dos personas.
A esto se suma el papel de los amenities. En departamentos pequeños, espacios comunes como piscinas, parrillas, sectores de trabajo o salones permiten ampliar los usos de la vivienda sin elevar de la misma manera los metros cuadrados de la unidad.
“El combo del ticket accesible para todo el que está empezando más el combo de natalidad, te genera ahí un combo, casi explosivo, para que el monoambiente y dos ambientes sea el producto ideal”, concluyó.
