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Impulsado por una demanda sostenida, el retorno del crédito hipotecario y una oferta limitada de nuevas construcciones, el mercado inmobiliario muestra claros signos de recuperación y abre una ventana de oportunidad para quienes buscan comprar una propiedad.
En este contexto, Beltrán Briones, cofundador y presidente de Grupo Briones, aseguró en diálogo con El Cronista que el mercado se encuentra en un momento atractivo para comprar. Según explicó, los niveles actuales de actividad reflejan un interés creciente de los compradores, mientras que los valores todavía se mantienen por debajo de máximos históricos.
“Hoy es momento de compra porque los inmuebles están baratos”, aseguró. Para el especialista, todavía existe un factor que mantiene los precios contenidos, pero cuando ese colchón de oferta comience a reducirse, la situación podría cambiar.
Por qué hoy es un buen momento para comprar una propiedad
Una de las principales señales que observa Briones es el nivel de operaciones. Según explicó, actualmente se concretan alrededor de 6000 escrituras por mes, una cifra que ubica a la demanda en niveles similares e incluso superiores a los registrados en 2017, uno de los años más activos para el sector inmobiliario.
A este escenario se suma el regreso de los créditos hipotecarios, una herramienta que amplía la cantidad de potenciales compradores y aumenta la presión sobre la demanda.
Sin embargo, mientras el interés por adquirir propiedades crece, la oferta futura comienza a mostrar señales de desaceleración. Según Briones, en los últimos dos semestres cayó la cantidad de metros cuadrados a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires. La lectura que hace el especialista es que se están iniciando menos obras, por lo que la oferta futura también podría ser más limitada.
“Tenés alta demanda, impulsada por los créditos hipotecarios y tenés oferta baja y cayendo porque hay cada vez menos gente construyendo”, explicó.
Sin embargo, existe un dato que por ahora evita una suba más fuerte de los precios: el stock de propiedades disponibles. Actualmente, según Briones, hay unas 110.000 propiedades a la venta en la Ciudad de Buenos Aires, cuando considera que un mercado más equilibrado debería tener alrededor de 80.000.
“Esto es bueno, porque hasta que no terminemos de comer este stock, las propiedades van a seguir baratas”, sostuvo.
La advertencia para los compradores aparece cuando ese stock se reduzca. “En la que el stock baje de 110.000 a 80.000 propiedades, el precio va a empezar a subir. Por ahora ajusta por cantidad”, afirmó.
Cuánto cuesta una propiedad en relación con los sueldos
Otro de los argumentos que respaldan la oportunidad de compra está vinculado al poder adquisitivo medido en dólares.
El especialista compara la situación actual con la del gobierno de Alberto Fernández. Según sus números, en aquel momento el salario promedio era de unos u$s 400 y se necesitaban aproximadamente cinco sueldos para comprar un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires.
Hoy, en cambio, estima que el ingreso promedio se ubica en u$s 1.200, mientras que el metro cuadrado ronda los u$s 2.400. Es decir, actualmente se necesitan cerca de dos sueldos para comprar un metro cuadrado. “Entonces el poder de compra de los sueldos en dólares mejoró mucho”, señaló.
La diferencia también se observa al comparar la evolución de las propiedades con otros activos desde el inicio del gobierno de Javier Milei. Según Briones, mientras los salarios aumentaron 200% en dólares, los bonos crecieron casi tres veces y las acciones del Merval casi cinco veces, las propiedades acumularon una suba de apenas 25% en dólares.
“Están muy rezagadas y tienen una suba potencial por delante muy grande”, afirmó.
¿Conviene comprar ahora o esperar?
Para Briones, los números muestran que el mercado está lejos de sus máximos históricos. Según explicó, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda actualmente los u$s 2.450, mientras que durante el pico alcanzado en la gestión de Mauricio Macri, ajustado por inflación en dólares, llegó a ubicarse cerca de u$s 3.800 por metro cuadrado.
“Hoy estamos casi un 50% abajo de la época de Mauricio Macri. O en otras palabras, si volvemos a los precios de Mauricio Macri tenemos una suba por delante del 50%”, sostuvo.
El análisis encuentra respaldo en los datos más recientes de Zonaprop. El informe Index CABA Venta muestra que el precio medio de los departamentos alcanzó los u$s 2.471 por m2 en julio, un nivel similar al registrado en mayo de 2021. Aunque acumula una suba de 0,9% en lo que va de 2026, todavía se ubica 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie.
Además, para el empresario también existe una diferencia de precios con otras grandes ciudades de la región. “Buenos Aires está más barata que Santiago de Chile, Montevideo, San Pablo y Ciudad de México”, señaló.
Qué mirar además del precio antes de comprar una propiedad
El precio publicado no siempre refleja el valor final de una operación. Por eso, Briones recomienda analizar otros indicadores antes de tomar una decisión.
Según explicó, actualmente el margen promedio de negociación entre el valor publicado y el precio efectivo de cierre se ubica entre 5% y 7%, por lo que existen posibilidades de obtener descuentos al momento de concretar una compra.
También aconseja mirar cuánto tiempo lleva una propiedad en venta. Según Briones, una publicación que permanece durante mucho tiempo en un portal puede ser una señal de alerta.
“Por lo general, lo bueno vuela”, explicó. Si una propiedad está publicada durante un período extenso, puede ser porque está cara o porque presenta algún problema que no resulta evidente a primera vista, como humedad, expensas elevadas u otros inconvenientes.
Otra alternativa para detectar oportunidades son las propiedades denominadas off market, es decir, aquellas que no se encuentran publicadas en los principales portales inmobiliarios y que pueden negociarse de manera más reservada.
