A partir del dictado de la Resolución General N° 2371 y sus modificaciones, se creó un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia desde el 01/03/2008. Los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles, pasaron a tener una serie de obligaciones, que a continuación sucintamente se detallan, las que se realizaran directamente a través de la web de la Administración Federal de Ingresos Públicos
Titulares de inmuebles
El "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá ser tramitado con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda, a saber: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que resulten iguales o superiores a $ 300.000: precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente. El monto estipulado en la norma, sugiere la masividad de la utilización de este procedimiento.
Tramitación del COTI
El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos "residentes en el exterior") deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), para lo cual podrán:
Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación
La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá documentarse por escrito con la siguiente información:
a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
b) Ubicación del bien inmueble.
c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
En caso de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
Implicancia de la tramitación
La tramitación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:
El "titular o condómino de bienes inmuebles": la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) entregado por la "inmobiliaria", comprobante justificativo de tal situación.
La "inmobiliaria": la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).".
Medios con los que se puede solicitar el mismo:
a) A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI".
b) A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el "Código de oferta de transferencia de inmuebles". Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP - www.afip.gov.ar -, en el servicio denominado "Transferencia de inmuebles", opción "COTI"
c) Mediante SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular.
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI".
Inmobiliarias
Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar, al servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo", disponible en el sitio "web" de la AFIP a los efectos de:
Confirmar su participación con carácter previo, a la realización de cualquiera de los siguientes actos, el que ocurra primero, a saber: negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientes datos:
l Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.
l Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
l Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
l Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), la que contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles" y por la "inmobiliaria".
O bien, rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados precedentemente, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de obtención del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
El sistema le solicitará ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o condómino de bienes inmuebles", los datos que se detallan, quedando aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
l Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla
l Ubicación del bien inmueble.
l Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
l Identificación de los condóminos, indicando el número de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos. Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
l Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
l Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
l Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
l Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Transcurridos 30 días corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos, sin que la "inmobiliaria" hubiera confirmado o rechazado su designación, el sistema imposibilitará a la "inmobiliaria" la utilización del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
En los casos que intervengan "inmobiliarias" en operaciones que corresponda tramitar el COTI y los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran cumplido con la obligación de obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a hacerlo, éstas deberán informar tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, los datos estipulados en el ANEXO III de la RG. 2371/2007, destacándose:
l la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir,
l la fecha y número del documento o comprobante que respalde la autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla la misma finalidad, y
l la identificación del sujeto que realiza la autorización.
Importante: El suministro de la precitada información por parte de la "inmobiliaria" no constituye una solicitud del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación de tramitarlo.
Escribanos y funcionarios habilitados
Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $300.000, deberán verificar previamente, la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas de dominio".
Una vez verificada la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmueble, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:
a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en Anexo III de la RG 2371 y sus modificaciones.
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
d) Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
e) Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.
Efectuada de conformidad la carga de los datos, el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles". Los escribanos intervinientes deberán emitir el certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo. Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00. Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), debiendo el "titular o condómino de bienes inmuebles" solicitar un nuevo "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
Importante: Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de los siguientes datos:
a) La identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" o su inexistencia, y
b) De corresponder, la "constancia de valuación" y los certificados emitidos por AFIP
Vigencia
El COTI tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
De tratarse de "Códigos de oferta de transferencia de inmuebles" de derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindará la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, por única vez, por un plazo adicional de 12 meses.
Consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI
Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes:
· No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
· La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G. AFIP Nº 781/00.
· El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.
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(*) Información extraída de La Ley on line Ciencias Económicas, en sus diversos productos y de AFIP.
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La Dra. Andrea Rosana Quintana es Contadora Pública, Integrante de la Redacción Fiscal de Editorial La Ley.