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Los créditos hipotecarios volvieron a tomar fuerza y cada vez son más los bancos que ofrecen alternativas para quienes buscan acceder a una vivienda propia. Pero no todas las propuestas son iguales.
En los últimos meses, el Banco Nación modificó su tasa, mientras que se amplió la brecha entre las condiciones que ofrecen las distintas entidades. Esta diferencia puede tener un impacto significativo en el valor de la primera cuota, que puede variar en cientos de miles de pesos según el banco elegido.
Un relevamiento realizado por el economista Andrés Salinas muestra esa diferencia. Para viviendas de u$s 70.000 financiadas mediante un crédito UVA, las cuotas de arranque van desde poco más de $ 600.000 hasta superar el millón, dependiendo de la entidad.
Créditos hipotecarios: qué tasa cobra cada banco
“Lo primero (y más importante) que uno tiene que mirar para elegir con qué banco sacar el crédito hipotecario es la tasa. Esta es el costo del dinero, y mientras más barato lo consiga, mejor”, explicó Salinas en diálogo con El Cronista.
Actualmente, las Tasas Nominales Anuales (TNA) relevadas para las principales entidades parten del 6,7% del Banco Nación y llegan hasta el 15% de Supervielle.
El ranking queda de la siguiente manera:
- Banco Nación: 6,7%
- ICBC: 6,9%
- Banco Ciudad: 7,5%
- BBVA: 7,5%
- Credicoop: 8%
- Macro: 8,5%
- Banco del Sol: 9%
- Patagonia: 9,25%
- Banco Hipotecario: 9,5%
- Santander: 9,5%
- Galicia: 9,5%
- COMAFI: 9,5%
- Brubank: 12%
- Supervielle: 15%
Cuánto cuesta la primera cuota según el banco
La diferencia entre tasas se vuelve más evidente cuando se traduce a pesos. Para una propiedad de u$s 70.000, el relevamiento muestra que la primera cuota parte de $ 611.647 en Banco Nación y llega a $ 1.055.865 en Supervielle.
El detalle de las cuotas iniciales estimadas para los tres valores de propiedad es el siguiente:
| Banco | Tasa | u$s 70.000 Anticipo: u$s 17.500 | u$s 110.000 Anticipo: u$s 27.500 | u$s 160.000 Anticipo: u$s 40.000 |
|---|---|---|---|---|
| Banco Nación | 6,7% | $ 611.647 | $ 955.335 | $ 1.384.945 |
| ICBC | 6,9% | $ 621.106 | $ 970.200 | $ 1.406.567 |
| Banco Ciudad | 7,5% | $ 649.918 | $ 1.015.478 | $ 1.472.427 |
| BBVA | 7,5% | $ 649.925 | $ 1.015.485 | $ 1.472.434 |
| Credicoop | 8% | $ 674.424 | $ 1.053.981 | $ 1.528.427 |
| Macro | 8,5% | $ 699.342 | $ 1.093.140 | $ 1.585.387 |
| Banco del Sol | 9% | $ 724.681 | $ 1.132.956 | $ 1.643.299 |
| Patagonia | 9,25% | $ 737.497 | $ 1.153.096 | $ 1.672.594 |
| Banco Hipotecario | 9,5% | $ 750.402 | $ 1.173.382 | $ 1.702.106 |
| Santander | 9,5% | $ 750.408 | $ 1.173.388 | $ 1.702.112 |
| Galicia | 9,5% | $ 750.411 | $ 1.173.391 | $ 1.702.115 |
| COMAFI | 9,5% | $ 750.415 | $ 1.173.395 | $ 1.702.119 |
| Brubank | 12% | $ 884.575 | $ 1.384.222 | $ 2.008.781 |
| Supervielle | 15% | $ 1.055.865 | $ 1.653.393 | $ 2.400.304 |
Banco Nación, la entidad que ofrece la tasa más baja
Dentro del universo analizado, el Banco Nación aparece como la entidad con la tasa más baja, con una TNA del 6,7%. Según Salinas, esta condición explica buena parte del protagonismo que tuvo la entidad durante la actual expansión de los créditos hipotecarios UVA.
“La mejor entidad en toda esta oleada de los créditos hipotecarios UVA es el BNA básicamente por que tiene la tasa más barata, por esto logró concentrar en algún momento alrededor del 90% de los otorgamientos, hoy más cercano al 70% ya que varios bancos comerciales privados avanzaron”, señaló.
Pero existe una condición que puede cambiar de manera importante el costo del préstamo: cobrar el sueldo en el banco.
Salinas recomendó especialmente tener en cuenta este punto, ya que algunas entidades ofrecen mejores tasas a quienes acreditan sus haberes. En el caso del Banco Nación, según explicó, la tasa puede llegar a duplicarse si el cliente no deposita allí su sueldo.
“El BNA pasa al doble si no se deposita el sueldo, lo que representa aproximadamente $ 300.000 más en la cuota si consideramos los valores solicitados promedios”, sostuvo.
¿Qué hay que mirar antes de sacar un crédito?
Aunque la TNA permite comparar rápidamente las ofertas de los bancos, no representa por sí sola el costo total del préstamo. Para conocer cuánto se terminará pagando hay que mirar el Costo Financiero Total (CFT), que incorpora otros gastos asociados al crédito.
“Si bien uno siempre mira la TNA, que sirve para comparar entre bancos, lo que finalmente termina pagando es el Costo Financiero Total donde se agregan varios gastos que terminan encareciendo la cuota”, explicó Salinas.
Según el especialista, la diferencia entre la TNA y el CFT puede ubicarse aproximadamente entre 2 y 4 puntos porcentuales, dependiendo de la entidad.
También hay que prestar atención a los seguros y coberturas adicionales. Salinas señaló que un banco ofrece un seguro frente a una eventual disparada de la inflación, con un costo adicional equivalente al 1,5% en la cuota.
La decisión de contratarlo o no depende, según explicó, de la perspectiva que tenga cada persona sobre la evolución futura de la inflación y de su capacidad para generar un fondo que permita afrontar eventuales aumentos.
¿Conviene comprar con crédito o seguir alquilando?
“Una de las ventajas o atractivos que tienen los Créditos Hipotecarios UVA es que la cuota que se paga por mes es muy similar o incluso menor a la que se pagaría por un alquiler de un inmueble similar”, explicó Salinas.
Sin embargo, que la primera cuota sea accesible no alcanza para determinar si tomar un crédito es una buena decisión. El especialista advirtió que la comparación debe hacerse pensando en el largo plazo. Un crédito hipotecario puede extenderse durante 20 o 30 años, por lo que la decisión no debería depender exclusivamente del escenario económico actual.
“Nuestro préstamo es a 20 o 30 años por lo cual vamos a pasar muchos gobiernos distintos y seguramente varias crisis por lo que nuestra decisión no puede basarse solo en el escenario actual sino en la expectativa de como puede evolucionar todo”, sostuvo.
Además, Salinas destaca una ventaja del crédito y es que, a diferencia del alquiler, una parte del dinero pagado permite construir patrimonio sobre la vivienda. “Cuando pagas una cuota de un crédito hipotecario estas pagando una parte de capital, es decir que, te estas capitalizando, estas haciendo crecer tu patrimonio. Cuando pagas un alquiler estas haciendo crecer el de otra persona”, explicó.
Pero esa ventaja no elimina el riesgo financiero. Si el ingreso familiar pierde terreno frente a la inflación, la cuota puede comenzar a ocupar una proporción cada vez mayor del presupuesto.
Por eso, antes de decidir, la comparación no debería ser solamente “cuota versus alquiler”, sino también ingresos actuales, capacidad de ajuste salarial, estabilidad laboral, ahorro disponible y margen para afrontar una eventual crisis.
“Como en toda inversión financiera, mientras más conozcamos el instrumento menos nos vamos a enojar si pasa algo”, concluyó Salinas.
