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Muchos contribuyentes mayores de 65 años creen estar completamente exentos de tributar cuando venden una vivienda. Sin embargo, la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece condiciones concretas para poder acceder a los beneficios fiscales asociados a este tipo de operaciones.
La Agencia Tributaria insiste en que la edad, por sí sola, no elimina las obligaciones fiscales. La aplicación de la exención depende de factores como el carácter del inmueble, el uso real que se haya hecho de la vivienda y, en algunos casos, del destino posterior del dinero obtenido con la venta.
Aunque existe una exención relevante vinculada a la vivienda habitual, esta no se extiende a segundas residencias, inmuebles no ocupados de forma permanente ni a determinadas situaciones de usufructo o copropiedad. Además, la imputación de rentas inmobiliarias sigue siendo obligatoria para cualquier vivienda que no esté alquilada ni constituya la residencia habitual del contribuyente.
Qué condiciones deben cumplirse para no pagar impuestos por la venta de una vivienda
La principal exención prevista en la ley beneficia a los contribuyentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. En estos casos, la ganancia patrimonial generada por la operación queda excluida de la base imponible del IRPF.
Para que un inmueble tenga la consideración de vivienda habitual, debe haber sido la residencia efectiva y continuada del titular durante el período exigido por la normativa. No basta con haber sido propietario, sino que es necesario acreditar el uso real como domicilio permanente.
Esta exención puede mantenerse incluso cuando la venta se realiza mediante fórmulas como la nuda propiedad, siempre que el vendedor conserve el usufructo vitalicio y continúe residiendo en el inmueble. La Agencia Tributaria analiza estos supuestos de forma individual, atendiendo al uso efectivo de la vivienda.
En cambio, el beneficio fiscal no se aplica a segundas viviendas, inmuebles desocupados ni a determinados casos de copropiedad o usufructo compartido, frecuentes en procesos hereditarios. En estas situaciones, la ganancia patrimonial obtenida por la venta se debe declarar y tributar conforme al IRPF.
Cómo funciona la exención por renta vitalicia y quién puede acceder a ella
La normativa contempla una alternativa para evitar tributar por la venta de un inmueble que no sea la vivienda habitual. Se trata de la exención por reinversión en una renta vitalicia, disponible para personas mayores de 65 años.
Este mecanismo permite no tributar por la ganancia patrimonial si el importe obtenido se destina a contratar un seguro de renta vitalicia, que garantice ingresos periódicos de por vida. El contrato debe formalizarse dentro del plazo máximo de seis meses desde la fecha de la venta.
No obstante, este beneficio está sujeto a límites y condiciones estrictas. El importe máximo exento asciende a 240.000 euros, y la renta no puede reducirse en más de un 5% anual. Además, solo se admite un beneficiario adicional tras el fallecimiento del titular y cualquier cantidad que supere el límite establecido debe tributar según lo previsto en el IRPF.
Con estas aclaraciones, Hacienda busca evitar interpretaciones erróneas y reforzar la seguridad jurídica de los contribuyentes, recordando que las exenciones fiscales requieren el cumplimiento estricto de los requisitos legales y que no todas las ventas de vivienda realizadas por mayores de 65 años quedan automáticamente libres de impuestos.