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Recibir una vivienda en herencia no implica automáticamente poder venderla. Aunque el Código Civil establece que los bienes se adquieren desde el momento del fallecimiento, la práctica jurídica y registral exige una serie de pasos previos antes de que el inmueble pueda transmitirse válidamente a un tercero.
La venta de una vivienda heredada puede quedar bloqueada por razones formales, fiscales o por falta de acuerdo entre copropietarios. Comprender estas limitaciones resulta fundamental para evitar conflictos y retrasos en la transmisión del inmueble conforme a la ley de sucesiones en España.
Qué dice la ley de sucesiones sobre la venta de una vivienda heredada
En España, la transmisión hereditaria exige completar la aceptación y partición de la herencia. Aunque la propiedad se adquiere desde el fallecimiento, para poder vender es imprescindible formalizar la escritura de aceptación ante notario y posteriormente inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.
Mientras la vivienda continúe inscrita a nombre del fallecido, no puede formalizarse una compraventa válida. El registrador exigirá la actualización de la titularidad antes de inscribir cualquier transmisión.
Cuando no existe testamento, debe tramitarse una declaración de herederos abintestato, procedimiento que puede prolongar el proceso varias semanas o incluso meses, dependiendo de la complejidad del caso.
Qué ocurre si hay varios titulares y no existe acuerdo para vender
Cuando una vivienda es heredada por varias personas, se genera una situación de comunidad hereditaria. En este escenario, todos los coherederos son copropietarios del inmueble en proporción a su participación.
En consecuencia, ninguno de los titulares puede vender la vivienda de forma unilateral. Para que la operación sea válida, se requiere el consentimiento de todos los copropietarios.
Si no existe acuerdo, pueden plantearse mecanismos como la extinción de condominio o la división judicial de la cosa común. En determinados casos, un juez puede ordenar la venta en pública subasta y repartir el importe entre los titulares, aunque se trata de un procedimiento más prolongado y costoso.
Qué plazos fiscales pueden impedir la venta inmediata de la vivienda
Uno de los motivos más frecuentes por los que no se puede vender una casa heredada es el incumplimiento de los plazos fiscales obligatorios.
El principal tributo es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El plazo general para su presentación es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga por otros seis meses si se pide dentro de los primeros cinco meses.
Hasta que este impuesto no esté correctamente liquidado, no puede completarse la inscripción registral del inmueble. Sin la actualización en el Registro de la Propiedad, el notario no podrá formalizar la compraventa.
También debe liquidarse la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuyo plazo general es igualmente de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables previa solicitud.
Si posteriormente se produce la venta, deberá declararse en el IRPF la posible ganancia patrimonial generada entre el valor declarado en la herencia y el precio final de transmisión.
Qué soluciones existen cuando la venta de la vivienda heredada está bloqueada
Cuando la transmisión no puede realizarse, resulta imprescindible analizar en qué fase se encuentra la sucesión. La formalización de la aceptación de herencia ante notario, la liquidación de los impuestos y la actualización registral constituyen requisitos previos ineludibles.
En situaciones de desacuerdo entre copropietarios, puede intentarse una solución extrajudicial antes de acudir a la vía judicial. La falta de consenso puede retrasar la operación durante meses o incluso años, especialmente si es necesario promover la división judicial del inmueble.
La regularización registral y fiscal, junto con el acuerdo entre titulares, constituye la condición indispensable para que la vivienda pueda venderse con plena seguridad jurídica conforme a la normativa vigente en España.