En esta noticia
Las comunidades de vecinos enfrentan con frecuencia conflictos sobre quién debe asumir los costos de goteras, humedades y filtraciones. Las dudas sobre responsabilidades han generado litigios y malentendidos en cientos de edificios.
El Boletín Oficial del Estado ha confirmado explícitamente que los daños por goteras originados en elementos comunes del inmueble pueden exigirse a la comunidad de propietarios, incluso sin necesidad de acuerdo previo en junta. Esta aclaración proporciona amparo legal a propietarios afectados por filtraciones en sus viviendas.
El origen de la responsabilidad de la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe hacerse cargo de los trabajos y obras necesarios para conservar el inmueble y sus instalaciones comunes.
En ese marco, cuando una gotera se origine en la cubierta, fachada, estructura o sistema de impermeabilización del edificio, corresponde a la comunidad asumir tanto las reparaciones del origen como los daños derivados en viviendas particulares.
La normativa considera que estas intervenciones son imprescindibles para garantizar la habitabilidad, seguridad y estabilidad del edificio, por lo que no requieren votación específica en la junta de propietarios para su ejecución. En casos donde el origen estructural sea claro, la comunidad no puede alegar falta de consenso para posponer la reparación.
¿Cuándo puede excusarse la comunidad? Casos y excepciones
No siempre la responsabilidad recae completamente sobre la comunidad. Si la filtración proviene de una instalación privativa -por ejemplo, tuberías dentro del piso o aparatos mal mantenidos- el propietario afectado puede ser responsable de esos costes. En esos casos, la comunidad puede negarse a asumir los daños ocasionados por negligencia o alteraciones individuales.
También existen cláusulas estatutarias que pueden modificar responsabilidades, especialmente en terrazas de uso privativo: los estatutos comunitarios pueden indicar que ciertos acabados o impermeabilizaciones sean coste del propietario, siempre que esas normas estén claramente redactadas y aceptadas.
La jurisprudencia reciente ha reforzado que la responsabilidad de la comunidad es más fuerte cuando el problema no ha sido advertido a tiempo por el propietario afectado o este impide el acceso para realizar las reparaciones. En esos casos, la comunidad puede requerir un informe técnico previo que determine dónde se originó la filtración.
Pasos para reclamar y proteger la vivienda
El primer paso es documentar el daño: fotografías, informes técnicos que identifiquen el origen de la filtración, presupuesto de reparación y cualquier otra evidencia que muestre la relación entre el elemento común y los deterioros sufridos.
Luego, hay que presentar una reclamación formal ante la comunidad o el administrador, detallando los daños y solicitando que se incluya la reparación en el acta de la próxima junta. Si la comunidad rechaza o no responde, el propietario puede acudir a vías judiciales: demandas civiles por responsabilidad extracontractual o procedimientos de mediación.