Cuando una persona quiere dejar un inmueble a un hijo, a otro familiar o a un tercero, el momento en que hace la transferencia pesa tanto como el destinatario. Esa elección también influye sobre la futura herencia y sobre los derechos que conserva el propietario.
Para hacerlo existen dos herramientas: el testamento, que deja la transmisión para después del fallecimiento, y la donación, que permite entregar el inmueble durante la vida.
La existencia de legitimarios, la parte del patrimonio que la ley permite distribuir libremente, la posibilidad de reservar un usufructo, el carácter propio o ganancial del inmueble y las consecuencias fiscales de la operación son algunos de los puntos que conviene revisar antes de tomar una decisión.
Testamento o donación: qué cambia en cada caso
El testamento permite decidir quién recibirá una propiedad después del fallecimiento de su titular. Mientras tanto, el inmueble sigue formando parte de su patrimonio. El testador conserva la posibilidad de venderlo, donarlo, hipotecarlo o modificar el testamento, porque el inmueble sigue perteneciendo al testador hasta su fallecimiento.
La donación, en cambio, permite transferir la propiedad durante la vida. Cuando recae sobre un inmueble, el Código exige escritura pública y la aceptación del donatario. A partir de esa transmisión, el inmueble deja de integrar el patrimonio del donante, salvo los derechos que éste haya reservado válidamente, como el usufructo.
La legítima: el límite cuando hay hijos, padres o cónyuge
Tal como vimos anteriormente, el Código Civil permite decidir el destino del patrimonio mediante un testamento o una donación, pero reserva una parte de la herencia a determinados familiares.
La ley reconoce como legitimarios a los descendientes, los ascendientes y el cónyuge. A ellos les corresponde una porción legítima, mientras que el resto del patrimonio integra la porción disponible, sobre la cual el titular puede decidir libremente.
La legítima de los descendientes equivale a dos tercios del patrimonio computable. En el caso de los ascendientes y del cónyuge, la ley reserva la mitad.
Estos porcentajes se calculan sobre una masa patrimonial, no sobre un inmueble considerado en forma aislada.
Para calcular la legítima, se toma el valor líquido de la herencia al momento del fallecimiento y suma las donaciones computables correspondientes a cada legitimario.
Los derechos que conserva el propietario
El testamento permite conservar el control sobre la propiedad durante toda la vida. El titular mantiene la posibilidad de vender el inmueble, alquilarlo, hipotecarlo o cambiar el destino previsto en el testamento.
La donación también permite reservar determinados derechos. El Código Civil y Comercial admite transferir la nuda propiedad y conservar el usufructo, una alternativa que permite seguir viviendo en el inmueble o percibir sus alquileres mientras ese derecho permanezca vigente.
En ese caso, el donatario recibe la nuda propiedad, mientras que el usufructuario conserva el uso y disfrute del bien durante el plazo acordado. Si el usufructo es vitalicio, ese derecho termina con el fallecimiento del usufructuario.
La posibilidad de cambiar de decisión
El testamento puede modificarse o revocarse durante la vida del testador. El artículo 2511 del Código Civil y Comercial reconoce expresamente esa facultad, por lo que una persona puede cambiar el destino previsto para su propiedad mediante las formas legales correspondientes.
La donación tiene límites más estrictos. Una vez aceptada, el donante sólo puede revocarla por las causas que contempla el artículo 1569: incumplimiento de los cargos impuestos, ingratitud del donatario o nacimiento posterior de hijos del donante, cuando esta última posibilidad fue pactada expresamente.
La escritura también puede incluir una cláusula de reversión. Si se cumple la condición prevista por las partes, como el fallecimiento del donatario antes que el donante, éste puede exigir la restitución del inmueble.
Por eso, la posibilidad de cambiar de opinión es una diferencia fundamental: el testamento conserva esa flexibilidad, mientras que la donación queda sujeta a las causas legales de revocación y a las condiciones válidamente pactadas.
Antes de transferir una propiedad, conviene definir cuándo se quiere hacer la transmisión, qué derechos conservará el propietario, cómo se integrará esa decisión al resto del patrimonio y qué límites establece la ley cuando existen legitimarios. A partir de esas respuestas, el testamento y la donación ofrecen soluciones diferentes para organizar el destino del inmueble.