Con u$s 100.000 y un terreno, ¿conviene una casa china? Qué riesgos tiene y como es su valor de reventa

En el mercado, construir una vivienda tradicional ya cuesta hoy entre $ 1.600.000 y $ 2.500.000 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación, los materiales y el nivel de terminaciones. En tanto, las casas prefabricadas de origen chino, que se comercializan en plataformas online con envío internacional puerta a puerta y precios que parten desde los u$s 660 por metro cuadrado. La diferencia puede representar hasta u$s 1.000 menos por metro cuadrado frente a una obra convencional.

Pero hay que entender que el precio base no es el precio final, porque detrás de esa cifra, hay varias cosas a tener en cuenta. En tanto, El Cronista consultó a Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de Felanix, empresa constructora especializada en proyectos residenciales y comerciales, para conocer más sobre este tipo de construcciones y los obstáculos y desafíos que tiene instalarlas en Argentina.

Casas prefabricadas chinas: cómo funcionan

Se trata de viviendas modulares que llegan desde China prácticamente listas para ser ensambladas. La estructura está compuesta por acero galvanizado en caliente y paneles tipo sándwich con núcleo de EPS (poliestireno expandido), lana de roca o poliuretano, un sistema que apunta a mejorar el aislamiento térmico y acústico.

Los modelos disponibles en el mercado argentino se comercializan en tres tamaños: 37, 56 y 74 metros cuadrados. Cada unidad incorpora puertas, ventanas de doble vidrio e instalación eléctrica completa con enchufes, luces, interruptores y disyuntor. Según los fabricantes, el montaje puede completarse en entre 2 y 10 horas. Los modelos admiten opcionales como cocina equipada, baño completo, electrodomésticos y terraza.

El precio real: qué se suma después del catálogo

El valor de u$s 660 por metro cuadrado corresponde únicamente al módulo en fábrica. Al precio de compra hay que sumarle impuestos de importación, flete internacional, logística local desde el puerto hasta el terreno, adecuación del suelo, cimentación básica y conexión a servicios, como gas, agua, electricidad, cloacas. Hay además un límite operativo que no siempre se menciona, que es que la Aduana argentina permite hasta cinco envíos internacionales por año por persona, lo que condiciona la logística para quienes quieren armar proyectos de mayor escala.

Para Farez, la comparación correcta no es entre el precio del módulo y el costo de construcción tradicional, sino entre el costo final llave en mano de cada alternativa. Según señaló, “una cosa es el precio de la casa prefabricada puesta en origen o comercializada como módulo, y otra muy distinta es el costo final de tener una vivienda instalada, funcionando, habilitada y conectada a los servicios”, señaló.

“Cuando uno suma importación, flete, nacionalización, logística interna, movimiento de suelo, fundaciones, platea, conexión de agua, cloaca, electricidad, gas —si corresponde—, permisos, honorarios profesionales y eventuales adecuaciones al código local, la diferencia inicial puede achicarse mucho”, advirtió el ingeniero.

Según sus estimaciones, una vivienda en seco de calidad media en Argentina puede estar en el orden de los u$s 1.300 a u$s 1.600 por m2, dependiendo del nivel de terminaciones, ubicación y complejidad. “La construcción tradicional puede ubicarse en valores similares o algo superiores, especialmente cuando se busca buena calidad constructiva”, indicó.

“La pregunta no debería ser solamente cuánto cuesta el módulo, sino cuánto cuesta el proyecto completo terminado. La casa china empieza a perder ventaja cuando requiere muchas adaptaciones, cuando el terreno no está preparado, cuando las conexiones son complejas o cuando el sistema no tiene soporte local”, explicó.

En esos casos, según alertó, “puede terminar acercándose bastante al costo de una construcción tradicional o en seco, con la diferencia de que el usuario asume más incertidumbre técnica, normativa y de mantenimiento”.

El problema regulatorio, municipio por municipio

Uno de los aspectos más complejos a la hora de pensar en instalar una casa modular china es el marco legal. Como es un sistema nuevo, no existe todavía en Argentina una normativa unificada que habilite este tipo de instalaciones. Las regulaciones no dependen del origen del producto, sino del sistema constructivo y del tipo de fijación al suelo, y varían según cada municipio.

Muchos modelos importados vienen de fábrica con paneles de poliestireno expandido de bajo espesor, de entre 20 y 30 milímetros, diseñados para climas distintos al argentino. Si el municipio no habilita la construcción, puede ser imposible conectar los servicios en condiciones regulares.

Al respecto, Farez remarcó que “cada municipio tiene sus propios códigos de edificación, pero en general se necesita presentar planos, contar con un profesional matriculado, respetar indicadores urbanísticos, retiros, alturas, superficies permitidas, condiciones de ventilación e iluminación, seguridad estructural, instalaciones reglamentarias y aprobación municipal”.

Y subrayó que la habilitación no es automática, sino que “una casa prefabricada puede escriturarse como parte del inmueble si está correctamente implantada en un terreno, aprobada por el municipio y declarada como mejora o construcción permanente” “Tiene que cumplir con el proceso formal de permiso de obra, final de obra y registración correspondiente”, precisó.

Por qué las casas chinas califican para créditos hipotecarios

Otro límite es el financiero. Al tratarse de productos importados y no de construcciones convencionales, estas operaciones no califican para créditos hipotecarios tradicionales. Los bancos las excluyen de sus líneas porque no encuadran dentro de los esquemas de garantía inmobiliaria habituales, lo que reduce el universo de compradores potenciales a quienes ya cuentan con liquidez. Esto, en un marco en donde el crédito UVA volvió a estar disponible y muchas familias evalúan alternativas de acceso a la vivienda.

“Los bancos suelen ser muy conservadores al momento de financiar una vivienda. Para otorgar un crédito hipotecario necesitan que el bien sea registrable, durable, tasable, asegurable y ejecutable como garantía”, explicó al respecto.

Sin embargo y según Farez, eso podría cambiar “si estos sistemas se empiezan a homologar, si hay proveedores con respaldo local, certificaciones técnicas, garantías, antecedentes de tasación y aceptación municipal" Es decir, si dejan de ser vistos como un producto aislado y pasan a formar parte de un sistema constructivo formal, documentado y financiable”, aclaró.

Repuestos, garantías y mano de obra

Muchas empresas que comercializan estos módulos ofrecen coberturas limitadas o, a veces, inexistentes. Por lo tanto, realizar reclamos ante un fabricante chino suele ser complejo y costoso. A eso se suma la dificultad de conseguir en Argentina repuestos o materiales compatibles si algún componente falla.

“En una construcción tradicional o en seco, la mayoría de los materiales, sistemas y gremios están disponibles localmente. Si hay que reparar una instalación, cambiar una placa, intervenir una cubierta o modificar una abertura, normalmente se consigue mano de obra y repuestos en el mercado argentino. En el caso de una vivienda prefabricada importada, depende mucho del proveedor y del sistema constructivo. Si los componentes son estándar, el mantenimiento puede ser relativamente simple. Pero si hay piezas específicas del fabricante, paneles especiales, uniones no convencionales o componentes importados, puede aparecer una dependencia fuerte del proveedor original”, advirtió.

“El problema no es que sea china; el problema es comprar un sistema cerrado sin soporte técnico local”, sintetizó. En cuanto a la mano de obra, aclaró que el rubro local tiene capacidades, pero con algunos límites: “En Argentina hay muy buenos equipos para construcción en seco, steel frame y montaje industrializado. Pero no necesariamente cualquier cuadrilla está preparada para montar o mantener un módulo importado específico. Ahí la capacitación y el soporte del proveedor son claves”.

Las casas modulares chinas... ¿Se valorizan o pierden valor con el tiempo?

Frente a la pregunta sobre el valor de estas viviendas en el mercado inmobiliario, Farez sostuvo que “el inmueble tradicional tiende a valorizarse principalmente por el terreno, la ubicación, la calidad constructiva y la demanda de mercado; una casa prefabricada también puede mantener valor si está bien implantada, bien construida y aprobada, pero si el sistema es muy específico, tiene poca vida útil comprobada o depende de repuestos importados, puede depreciarse más rápido que una vivienda tradicional”.

“En mi opinión, el terreno seguirá siendo el componente más sólido de valor. La construcción, sea tradicional, en seco o prefabricada, va a depender de su calidad, mantenimiento, documentación y aceptación del mercado”, consideró.

Qué hacer con más de u$s 100.000 y un terreno: ¿casa tradicional, en seco/steal frame o modular?

Ante el escenario de un potencial comprador con capital disponible y con intención de construir, Farez fue claro en su recomendación: “Le recomendaría evaluar primero una construcción en seco o steel frame con una empresa local seria, antes que avanzar directamente con una casa importada sin soporte comprobado”.

“La construcción en seco permite reducir mucho los plazos frente a la obra tradicional, tiene proveedores y mano de obra disponible en Argentina, se puede adaptar al terreno y al código local, permite elegir calidades y terminaciones, y tiene mayor previsibilidad para mantenimiento futuro”, enumeró.

Aun así, Farez no descarta la casa china, pero advierte que “tiene que comparar el costo final llave en mano, no el precio del módulo. También debería verificar permisos municipales, fundaciones, conexiones, garantía, repuestos, servicio posventa, vida útil, seguros y posibilidad de escrituración”.

“Con más de u$s 100.000 disponibles, el objetivo no debería ser solamente construir rápido, sino construir rápido, bien, con documentación en regla y con valor de reventa. En ese equilibrio, hoy me parece más razonable optar por un sistema industrializado local, como steel frame o construcción en seco, antes que asumir todos los riesgos de un módulo importado cuyo desempeño en el mercado argentino todavía está por validarse”, concluyó.