Palo a los propietarios: deberán indemnizar sí o sí a los inquilinos si incumplen esta norma

La normativa de vivienda urbana en Colombia no solo regula aumentos y contratos: también determina los escenarios en los que el propietario puede quedar obligado a indemnizar al inquilino cuando incurre en ciertos incumplimientos.

La Ley 820 de 2003, que aplica exclusivamente a contratos de arrendamiento de vivienda urbana, contempla situaciones en las que la terminación unilateral del contrato, la mala fe o la afectación de la habitabilidad generan responsabilidad económica para el arrendador.

Muchos inquilinos desconocen que, cuando el dueño rompe las reglas -ya sea por presionar un desalojo sin el procedimiento legal, por no cumplir el mantenimiento que le corresponde o por invocar una causal falsa para recuperar el inmueble-, pueden reclamar compensaciones económicas, devolución de valores cobrados indebidamente o reparación de daños.

¿En qué casos el propietario debe indemnizar al inquilino?

La Ley 820 establece varios supuestos en los que el arrendador puede quedar obligado a pagar perjuicios. Entre los más relevantes están:

• Terminación del contrato sin cumplir los requisitos legales (artículo 22). Si el propietario da por terminado el contrato sin respetar el preaviso legal, sin que exista causal válida o sin seguir el procedimiento, el inquilino tiene derecho a reclamar indemnización.
• Invocar la causal de ocupación del inmueble y no cumplirla. Cuando el dueño afirma necesitar la vivienda para habitarla él mismo o un familiar —y por esa causal exige la entrega—, pero luego no se materializa ese uso, debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, tal como lo permite exigir la jurisprudencia colombiana.
• Acciones de presión o desalojo irregular. Cambiar cerraduras, retirar pertenencias o insistir en la entrega del inmueble sin orden judicial puede constituir un incumplimiento grave que habilita al inquilino a solicitar reparación del daño causado.
• Afectar la habitabilidad por omisión del mantenimiento. Cuando el propietario no realiza reparaciones obligatorias y la vivienda presenta problemas que impiden su uso normal, el arrendador debe asumir los perjuicios ocasionados.

En todos los casos, la responsabilidad depende del cumplimiento de los requisitos legales y de la prueba del daño sufrido por el arrendatario.

Qué puede reclamar el inquilino cuando el propietario incumple

Dependiendo del caso, el arrendatario puede exigir:

• Pago de daños y perjuicios derivados de la terminación indebida, de un desalojo irregular o de la afectación del uso del inmueble.
• Indemnización de tres meses de canon, cuando el propietario invoca la causal de ocupación y no cumple con habitar el inmueble.
• Devolución de valores cobrados indebidamente, como aumentos no autorizados o cobros que no estaban pactados en el contrato.
• Reparación o adecuación del inmueble, si la falta de mantenimiento del arrendador afecta la habitabilidad.

La ley ampara al inquilino cuando el daño proviene de incumplimiento, negligencia o mala fe por parte del propietario.

Cómo puede el inquilino reclamar la indemnización

Para iniciar el proceso de reclamación, el inquilino debe:

1. Reunir pruebas: fotografías, comunicaciones, recibos de servicios, registros de daños o evidencia del desalojo irregular.
2. Enviar un requerimiento formal por escrito al propietario, dejando constancia de la reclamación.
3. Acudir a la autoridad competente, como la Superintendencia de Notariado y Registro, casas de justicia o un juez civil municipal, dependiendo del tipo de incumplimiento.
4. Solicitar medidas de protección, si el arrendador ejerce presión indebida para la entrega del inmueble.

Estos mecanismos permiten que el arrendatario haga valer sus derechos y obtenga la indemnización prevista en la ley.