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La usucapión ha sido implementada en diversas situaciones en las que el propietario original no ha reclamado el bien o lo ha abandonado. Por lo tanto, es esencial comprender el funcionamiento de la prescripción adquisitiva para los arrendatarios que cumplan con ciertos requisitos legales y deseen asegurar su residencia a largo plazo.
Alquilar una vivienda puede parecer un proceso común y sencillo; sin embargo, en Colombia existe un mecanismo legal que puede transformar radicalmente la situación de muchos inquilinos: la prescripción adquisitiva, conocida como usucapión.
Este mecanismo permite que aquellos que hayan habitado un inmueble de manera pública, pacífica y continua durante un periodo establecido por la ley puedan convertirse en propietarios legítimos del mismo, sin necesidad de una compraventa tradicional.
¿Qué es la usucapión y cómo ayuda a los inquilinos?
En Colombia, el tiempo mínimo requerido para que un inquilino pueda iniciar el proceso de usucapión es de 10 años si la posesión fue de buena fe y respaldada por un justo título, el cual, aunque no sea perfecto, sugiere la existencia de propiedad. En caso de que la posesión haya sido de mala fe o sin título, el plazo se extiende a 30 años.
La prescripción adquisitiva es una figura contemplada en el Código Civil colombiano que permite a una persona adquirir la propiedad de un inmueble o bien mueble tras haberlo poseído durante un tiempo determinado, actuando como propietario. Para que un inquilino pueda acogerse a esta norma, debe demostrar una posesión continua, pacífica, pública y en concepto de dueño durante el periodo legal.
Requisitos para que inquilinos adquieran propiedad por usucapión
Es fundamental señalar que el simple hecho de abonar impuestos no asegura la adquisición legítima del bien inmueble. De acuerdo con el artículo 2512 del Código Civil colombiano, es necesario que el proceso sea validado formalmente por un juez y concluido con la inscripción de la propiedad en el Registro de Instrumentos Públicos, lo que garantiza la protección legal del nuevo propietario ante terceros.
Para que la prescripción adquisitiva sea efectiva, el inquilino debe evidenciar:
- Que ha ocupado la vivienda de manera pacífica, sin interrupciones ni disputas con el propietario legal.
- Que se ha comportado como el verdadero dueño, lo que incluye acciones como el pago de impuestos prediales, la realización de reparaciones y el mantenimiento de la propiedad en condiciones adecuadas.
Plazos para adquirir una propiedad por usucapión
En Colombia, los plazos para obtener una propiedad mediante usucapión (o prescripción adquisitiva) están regulados por el Código Civil Colombiano y varían según la naturaleza de la posesión, ya sea ordinaria o extraordinaria:
- La posesión ordinaria requiere un tiempo determinado para su reconocimiento legal.
- Por otro lado, la posesión extraordinaria puede tener un plazo diferente, que también está estipulado en la normativa vigente.
Prescripción adquisitiva ordinaria en el derecho actual
- Condiciones: buena fe y justo título (un documento que aparenta ser válido para transferir la propiedad, aunque no lo sea completamente).
- Plazo: 10 años.
- Condiciones: no requiere justo título ni buena fe, pero sí posesión continua, pacífica y pública durante todo el periodo.
- Plazo: 20 años.