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Los inquilinos en Colombia cuentan con una protección económica cuando el propietario decide terminar unilateralmente un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en determinadas circunstancias. La normativa establece que el arrendador puede tener que pagar una suma equivalente a tres meses de alquiler antes de recuperar el inmueble.
La disposición está contemplada en la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en el país. Se trata de una indemnización equivalente al valor de tres cánones de arrendamiento y solo corresponde en los casos previstos por la ley.
¿Cuándo el propietario debe pagar 3 meses de alquiler al inquilino?
El artículo 22 de la Ley 820 establece que el propietario puede terminar unilateralmente el contrato durante sus prórrogas, pero para hacerlo debe cumplir una serie de condiciones.
En este supuesto, tendrá que enviar al arrendatario un preaviso escrito con una anticipación mínima de tres meses y pagar una indemnización equivalente al precio de tres meses del alquiler vigente. Una vez cumplidos estos requisitos, el inquilino deberá restituir la vivienda.
Por ejemplo, si una persona paga un canon mensual de $1.500.000, la indemnización correspondiente sería de $4.500.000, siempre que su situación encuadre dentro de este supuesto legal.
¿Cómo debe recibir el inquilino la indemnización?
No alcanza con que el propietario simplemente informe verbalmente que necesita recuperar la vivienda. El artículo 23 establece un procedimiento específico para hacer efectiva la terminación unilateral con indemnización.
El arrendador debe comunicar la decisión mediante servicio postal autorizado, indicar la fecha prevista para finalizar el contrato e informar que realizará el pago correspondiente.
Además, deberá consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente el monto de la indemnización dentro de los tres meses anteriores a la fecha prevista para finalizar el vínculo contractual.
El Ministerio de Justicia explica que esta suma puede alcanzar el equivalente a tres meses de arriendo y que el arrendatario la recibe al entregar voluntariamente el inmueble una vez cumplido el período de preaviso.
¿El propietario siempre debe pagar tres meses si pide devolver la vivienda?
La indemnización depende del motivo y del momento en que se produzca la terminación del contrato.
La misma Ley 820 contempla otras situaciones. Al vencimiento del término inicial o de una prórroga, por ejemplo, el propietario puede solicitar la restitución si necesita ocupar personalmente la vivienda durante al menos un año, si el inmueble será demolido o sometido a determinadas obras, o si debe entregarse como consecuencia de una compraventa. En estos casos existen requisitos específicos de preaviso y caución.
También existe un supuesto diferente cuando el contrato lleva como mínimo cuatro años de ejecución y el propietario decide finalizarlo por su plena voluntad, allí la ley establece una indemnización equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.
Por otro lado, si existe un incumplimiento del inquilino, como la falta de pago del alquiler, determinados servicios públicos o una cesión o subarriendo no autorizado, la normativa contempla causales específicas para que el propietario solicite la terminación del contrato.
Qué deben tener en cuenta los inquilinos antes de devolver una vivienda
Ante un pedido unilateral de restitución, es importante determinar qué causal invoca el propietario y en qué etapa se encuentra el contrato, ya que de estos factores dependerá si existe derecho a una indemnización y cuál es su monto.
La normativa colombiana establece procedimientos diferentes según cada situación. Por eso, la compensación de tres meses no constituye un beneficio general para todos los arrendatarios, sino una protección económica aplicable específicamente cuando se cumplen las condiciones establecidas por la Ley 820 de 2003.
