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El flipping inmobiliario se convirtió en una de las estrategias que más interés despierta entre quienes buscan oportunidades en el mercado de propiedades. Se trata de comprar un inmueble con potencial, transformarlo mediante una refacción y volver a ofrecerlo en el mercado como un producto capaz de captar un mayor valor.
El contexto local ofrece un terreno atractivo para este modelo. Con un parque inmobiliario envejecido y cerca de 2 millones de viviendas que necesitan refacciones profundas, según datos del último censo, cada vez más inversores ponen la mira en inmuebles que quedaron rezagados frente a las nuevas preferencias de los compradores.
Sin embargo, no alcanza con encontrar un departamento antiguo a un precio atractivo. Hay que identificar qué puede mejorarse, cuánto costará hacerlo, cuánto estará dispuesto a pagar el comprador por el resultado y, sobre todo, si la diferencia justifica el riesgo y el capital inmovilizado durante la obra.
¿El flipping inmobiliario sigue siendo una buena inversión?
“Creo que sigue siendo un negocio interesante, pero hoy es bastante más difícil que hace algunos años. Los márgenes se achicaron y eso obliga a hacer muy bien las cuentas”, explicó a El Cronista Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de Felanix.
Según el especialista, uno de los errores más comunes es pensar que existe una diferencia de precio ideal entre la compra y la venta que garantice el éxito. En realidad, sostiene que el foco debe estar puesto en la capacidad de generar valor.
“Hay departamentos donde una buena refacción cambia completamente el producto y otros donde, por más plata que uno invierta, el mercado no va a pagar mucho más”, señaló.
Por eso, antes de avanzar con una operación, recomienda comparar el rendimiento esperado con otras alternativas de inversión. El análisis debe contemplar no solo el potencial de reventa, sino también el riesgo y el esfuerzo que implica llevar adelante una obra.
“Si después de pagar impuestos, gastos de compra y venta, honorarios, costo financiero y asumir el riesgo de una obra, el rendimiento termina siendo parecido al de una inversión mucho más simple, probablemente no valga la pena”, advirtió.
A su entender, la rentabilidad no surge únicamente de comprar una propiedad a buen precio, sino de identificar inmuebles capaces de convertirse en un producto más atractivo para el comprador final.
“Al final del día, el negocio no está solamente en comprar barato. Está en comprar una propiedad que tenga potencial para transformarse en un producto que el mercado realmente quiera comprar”, resumió.
Cómo calcular si el proyecto realmente deja ganancias
Antes de comprar una propiedad para refaccionar, el análisis financiero debe ser mucho más profundo que una simple comparación entre precio de compra, costo de obra y valor de venta.
Farez advierte que muchos inversores subestiman gastos que pueden afectar significativamente la rentabilidad final. Entre ellos menciona impuestos, escrituración, comisiones inmobiliarias, honorarios profesionales, costos financieros y los gastos de mantenimiento de la propiedad durante todo el tiempo que dure la obra.
“Creo que el error más común es hacer una cuenta demasiado simple: cuánto cuesta comprar, cuánto cuesta la obra y a cuánto la puedo vender”, afirmó.
A esto se suma una variable difícil de evitar: los imprevistos. “Uno puede hacer un relevamiento muy completo, pero hasta que no empezás a demoler nunca sabés exactamente qué vas a encontrar”, explicó.
Según detalló, durante las obras suelen aparecer problemas vinculados a instalaciones eléctricas o sanitarias, humedad, cañerías deterioradas e incluso cuestiones estructurales que obligan a reformular presupuestos.
Por esa razón, recomienda incorporar siempre un margen para contingencias y evitar proyecciones demasiado ajustadas.
“En este tipo de proyectos, el negocio muchas veces se gana antes de comprar la propiedad, haciendo un buen análisis de la inversión”, sostuvo.
Qué propiedades conviene refaccionar para obtener mayores rendimientos
A la hora de buscar oportunidades, no todas las propiedades ofrecen el mismo potencial. El experto asegura que las mejores opciones suelen ser aquellas donde una inversión moderada logra modificar de forma significativa la percepción del comprador.
“Yo buscaría propiedades donde una intervención relativamente simple pueda cambiar mucho la percepción del comprador”, explicó.
Entre las mejoras que suelen generar más valor mencionó la redistribución de ambientes, la integración de la cocina al espacio social, la renovación de baños, la mejora de la iluminación y la actualización de terminaciones.
La lógica detrás de estas reformas es maximizar el impacto visual y funcional sin incurrir en costos excesivos derivados de modificaciones estructurales complejas.
Sin embargo, existe un factor que, según Farez, sigue siendo insustituible: la ubicación. El especialista remarcó que una remodelación puede aumentar considerablemente el atractivo de una propiedad, pero difícilmente logre compensar una localización poco demandada. En cambio, una unidad bien ubicada pero desactualizada suele representar una de las mejores oportunidades para quienes buscan hacer flipping inmobiliario.
Finalmente, destacó que toda decisión de reforma debe partir de una premisa básica: pensar en el comprador y no en los gustos personales del inversor.
“Creo que el secreto está en entender qué está buscando el comprador final. Porque uno no remodela un departamento para que le guste a uno; lo remodela para que el mercado lo perciba como un producto mejor y esté dispuesto a pagar más por él”, concluyó.
