El Capítulo IV bis del Título II de la Ley Nº 10.707 (según texto de la Ley Nº 19.930) se refiere al "Valor Inmobiliario de Referencia", por el cual se dispone que la Autoridad de Aplicación podrá establecer un valor inmobiliario de referencia para cada inmueble existente en la Provincia, que reflejará el valor económico por metro cuadrado de dicho inmueble en el mercado comercial, fijando que a fin de establecer dicho valor, la citada Autoridad tendrá en cuenta no sólo las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien sino también otros aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso, y aquellas que en virtud de sus competencias dispusiese a tal fin. El citado valor será actualizado cuatrimestralmente.

Asimismo, el segundo artículo incorporado en este Título II, determina que la Autoridad de Aplicación podrá celebrar convenios con organismos públicos o privados que operen o se vinculen con el mercado inmobiliario a fin de obtener información necesaria para establecer el valor inmobiliario de referencia de inmuebles. Por otra parte, contempla la posibilidad de requerir, mediante la implementación de regímenes de información, todos aquellos datos que considere necesarios o convenientes a fin de fijar el valor referido, como así también exigir a los sujetos que revistan el carácter de contribuyentes o responsables del Impuesto Inmobiliario, la presentación de declaraciones juradas informativas, mediante el procedimiento que a tal efecto establezca.

El fundamento de esta modificación que fuera recientemente aprobada, está dirigida a evitar las escrituraciones por un valor mucho más bajo que en la realidad se paga por los inmuebles vendidos, con el propósito de afrontar una menor carga tributaria, en este caso, del Impuesto de Sellos. Oportunamente los funcionarios explicaron que si bien la medida adoptada es similar a otros mecanismos establecidos por la AFIP a nivel nacional (valor de automotores y otros bienes), en el Provincia de Buenos Aires presenta aspectos diferenciados.

Resolución Normativa 36/09

Teniendo en cuenta que la Ley Nº 19.930 introdujo determinadas modificaciones en el Código Fiscal (Ley Nº 10.397, to. 2004 y modificaciones), en virtud de las cuales se estableció que en determinados actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos podrá estar constituida por el valor inmobiliario de referencia de los mismos, en tanto resulte mayor a la valuación fiscal o precio convenido por las partes, en esta oportunidad se dicta la Resolución Normativa 36/09 para establecer la manera en que la ARBA hará uso de la facultad acordada, en base a una fórmula general que combinará un conjunto de características relevantes de dichos bienes.

La normativa señalada implementa un sistema de reclamo que podrán utilizar los titulares de dominio de inmuebles o contribuyentes del Impuesto Inmobiliario, por sí o a través d los escribanos intervinientes en la operación, si los hubiere, cuando consideren que el valor de referencia asignado al inmueble no refleja el real valor económico de dicho bien en el mercado.

Contenido normativo

l Vigencia: el "Valor de Inmobiliario de Referencia" (VIR) se establecerá a partir del 1º de junio de 2009, de manera progresiva en los distintos partidos de la Provincia,

l Frecuencia en su actualización: será actualizado anualmente, salvo que se produzcan cambios en las circunstancias de hecho vinculadas con los inmuebles.

l Valor: el VIR de cada inmueble considerará el valor económico por metro cuadrado de dichos bienes en el mercado comercial y su cálculo se basará en una fórmula general que reflejará el grado de asociación del precio de mercado del bien inmueble en cuestión, con el conjunto elegido de características relevantes, seleccionadas por métodos estadísticos.

l Variables para la determinación del valor: entre otros, se tendrán en cuenta las siguientes características: superficie del terreno, superficie cubierta, estado general, antigüedad, número de baños y ambientes, iluminación, fondo libre, número de piso, características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento, o con espacios verdes y vías de acceso. La misma no es una enunciación taxativa, quedando facultada la ARBA para solicitar otros datos adicionales que considere relevantes.

l Obligación de consignar el dato del VIR: este valor establecido será consignado en todo documento, informe o formulario que expida la ARBA, en los cuales se describan datos referidos a inmuebles ubicados en el territorio bonaerense, pudiendo además, ser consultado por los sujetos interesados en la página "web" de la ARBA (www.arba.gov.ar) , ingresando el número de partido - partida del inmueble.

l Reclamo: se podrá interponer cuando el titular o contribuyente del impuesto inmobiliario estime que el VIR, no refleja el real valor económico del bien, el cual podrá ser realizado por el escribano interviniente en aquellos casos en los cuales se celebren por escritura pública actos, contratos y operaciones sobre inmuebles, para lo cual deberán presentar una declaración jurada informativa referente a los datos del inmueble (los artículos 7º y 8º fijan el procedimiento y los datos requeridos). En ningún caso el reclamo interpuesto, tendrá efecto suspensivo respecto de la vigencia del VIR que se cuestiona.

l Respuesta al reclamo por la ARBA: resolverá dentro de los 20 días corridos de la presentación, ratificando o rectificando, según corresponda el VIR, pudiendo consultarse el la ya mencionada página de la "web" la resolución del reclamo.

l Impuesto de Sellos: se sustituye el artículo 265 de la DN. Serie "B" Nº 1/04 y sus modificatorias, estableciendo que: "el impuesto a retener o percibir será el que corresponda tributar por el acto o escritura, de conformidad con lo establecido en el Código Fiscal y sus leyes complementarias." "En el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano deberá verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, a través del formulario R-551 A previsto en el artículo 254 de la presente o, en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Autoridad de Aplicación, mediante el sistema informático habilitado al efecto."

l Vigencia del VIR: se aplicará de corresponder, a los actos, contratos y operaciones instrumentadas a partir del 1/7/09.