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El mercado de créditos hipotecarios volvió a mostrar señales de recuperación en la Argentina. En junio se otorgaron alrededor de 1.850 préstamos por cerca de u$s 150 millones, el mejor registro desde marzo, impulsado por una mayor oferta de líneas y el renovado interés de quienes buscan acceder a la vivienda propia.
Una vez tomada la decisión de comprar una vivienda, el siguiente paso es elegir el banco con el que se solicitará el crédito. Aunque la tasa de interés suele ser el dato que primero miran los solicitantes, los especialistas advierten que no es el único aspecto que puede cambiar el costo final del préstamo.
Desde el porcentaje de la propiedad que financia cada entidad hasta el plazo máximo, los requisitos de ingresos o la posibilidad de sumar codeudores, existen diferencias que pueden hacer que una línea resulte más conveniente que otra según el perfil de cada persona.
La tasa de interés, el punto más importante
Para el economista Andrés Salinas, la variable más importante sigue siendo la tasa de interés. “Lo primero que uno tiene que mirar para elegir con qué banco sacar el crédito hipotecario es la tasa. Esta es el costo del dinero, y mientras más barato lo consiga, mejor”.
Hoy la diferencia entre bancos es significativa. Con acreditación de haberes, el Banco Nación ofrece una tasa del 6%, mientras que Supervielle llega al 15%. Entre ambos extremos, la diferencia en la cuota puede alcanzar los $ 400.000 mensuales para una misma propiedad.
Entre las principales entidades, las tasas son las siguientes:
- Banco Nación: 6%
- ICBC: 6,9%
- Banco Ciudad: entre 7,5%
- BBVA: entre 7,5%
- Credicoop: 8%
- Macro: 8,5%
- Banco del Sol: 9%
- Patagonia: 9,3%
- Banco Hipotecario: 9,5%
- Santander: 9,5%
- Galicia: 9,5%
- COMAFI: 9,5%
- Brubank: 12%
- Supervielle: 15%
“Obviamente se obtiene una mejor tasa en la entidad si se deposita el sueldo en la misma, cosa que recomiendo totalmente ya que si bien uno puede llegar a perder algún beneficio que tenía en su entidad, el costo de no pasarlo es sumamente alto”, recordó el especialista.
Como ejemplo, señaló que el Banco Nación duplica la tasa para quienes no cobran allí sus haberes, una diferencia que puede traducirse en unos $ 300.000 más por mes en la cuota para un préstamo promedio.
No alcanza con mirar la TNA: el factor que pasa desapercibido
Salinas indica que uno de los errores más comunes es comparar únicamente la Tasa Nominal Anual (TNA). De acuerdo al especialista, el dato que finalmente determina cuánto terminará pagando el cliente es el Costo Financiero Total (CFT), ya que incorpora gastos adicionales.
“Si bien uno siempre mira la TNA, que sirve para comparar entre bancos, lo que finalmente termina pagando es el Costo Financiero Total donde se agregan varios gastos que terminan encareciendo la cuota”, explicó.
Según indicó, la diferencia entre la TNA y el CFT suele ubicarse entre dos y cuatro puntos porcentuales, dependiendo de cada entidad.
El plazo también cambia la cuota
El plazo del crédito es otro aspecto que conviene analizar. En términos generales, cuanto más largo sea el préstamo, menor será la cuota mensual, aunque el costo total por intereses será mayor.
Actualmente, Banco Nación, BBVA, Patagonia y Brubank ofrecen plazos de hasta 30 años. En un segundo grupo aparecen Banco Ciudad, Santander, Macro, Credicoop, ICBC, Galicia, Banco del Sol y COMAFI, con un máximo de 20 años. En cambio, Banco Hipotecario y Supervielle financian hasta 15 años.
¿Qué porcentaje de la vivienda financia cada banco?
Otro dato que puede definir la operación es cuánto dinero presta cada entidad respecto del valor de la propiedad. La mayoría financia hasta el 75% de la tasación, por lo que el comprador debe contar con el 25% restante como anticipo.
Sin embargo, existen diferencias. Banco Hipotecario y BBVA llegan hasta el 80%, mientras que Banco del Sol también financia el 80% para primera vivienda. En el otro extremo, Supervielle presta hasta el 65%, por lo que exige un ahorro inicial mayor.
También cambian los montos máximos. Mientras algunas entidades no establecen un límite, otras fijan topes que van desde los u$s 102.000 en Galicia hasta los u$s 253.000 en ICBC.
Los ingresos que exige cada entidad
Los bancos no solo evalúan cuánto gana el solicitante, sino también qué porcentaje de esos ingresos representará la cuota. En la mayoría de los casos, la relación cuota-ingreso no puede superar el 25% del ingreso neto demostrable. Banco Hipotecario es aún más exigente y fija un límite del 20%.
Como referencia, para afrontar una cuota cercana a $ 1.000.000 es necesario demostrar ingresos mensuales de entre $ 3.300.000 y $ 4.000.000.
También existen diferencias en el ingreso mínimo requerido. Mientras Brubank exige acreditar desde $ 850.000 e ICBC y Santander desde $ 1.000.000, Supervielle solicita ingresos por al menos $ 5.000.000.
Sin embargo, para quienes no alcanzan los requisitos por sí solos, casi todos los bancos permiten incorporar ingresos adicionales. Algunas entidades aceptan únicamente al cónyuge o concubino, como Santander, BBVA, Macro, Banco Hipotecario y Banco del Sol.
Otras permiten sumar padres, familiares convivientes o incluso varios codeudores. Banco Nación admite dos titulares más codeudores, Galicia acepta hasta tres integrantes del grupo familiar y COMAFI permite incorporar hasta cuatro familiares.
¿Cuál es el mejor banco para sacar un crédito hipotecario?
Aunque la respuesta depende del perfil de cada solicitante, Andrés Salinas considera que hoy el Banco Nación ofrece las condiciones más competitivas del mercado para quienes acreditan su sueldo en la entidad. En ese caso, la tasa es del 6%, la más baja en el mercado hipotecario.
“La mejor entidad en toda esta oleada de los créditos hipotecarios UVA es el BNA básicamente, porque tiene la tasa más barata. Lo que tiene de positivo este banco es que sabe manejar su cartera de deudores, la historia muestra eso y esto tiene que ser un favor más a considerar a la hora de entrar en este tipo de créditos donde se puede hacer realmente cuesta arriba”, explicó.
