Tras años con una oferta prácticamente inexistente, cada vez más bancos volvieron a lanzar líneas para la compra de viviendas, lo que reactivó el interés de quienes buscan dejar de alquilar y convertirse en propietarios.

Sin embargo, tomar un crédito hipotecario implica mucho más que comparar la cuota con el alquiler actual. Se trata de una decisión financiera de largo plazo que obliga a evaluar no solo las condiciones actuales, sino también la capacidad de afrontar cambios económicos, laborales y familiares a futuro.

Por eso, antes de iniciar el trámite, conviene revisar cuánto dinero se necesita, qué condiciones exigen los bancos y, sobre todo, si existe margen para sostener el pago incluso cuando el escenario económico sea menos favorable.

Mercado inmobiliario.Créditos hipotecarios: qué sueldo necesitás y cuánto cuesta la cuota en los dos bancos con mejores tasas

abre en nueva pestaña

Qué tasas ofrecen hoy los bancos

La mayoría de los créditos hipotecarios vigentes están denominados en UVA, una unidad que se actualiza diariamente según la inflación. Esto significa que el capital adeudado evoluciona con el índice de precios, mientras que la tasa de interés permanece fija.

Las condiciones varían según la entidad. Entre las principales líneas disponibles se encuentran:

• Banco Nación: ofrece una tasa del 6,7% anual, un plazo de hasta 30 años y financia hasta el 75% del valor de la propiedad.
• Banco Ciudad: tiene una tasa del 6,5% anual, un plazo de hasta 25 años y financia hasta el 70%. Está destinada a la compra de primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires.
• ICBC: ofrece una tasa del 6,9% anual, hasta 20 años de plazo y financiamiento de hasta el 75%.
• BBVA: cuenta con una tasa del 7,5% anual, un plazo de hasta 30 años y financia hasta el 80%.
• Banco Provincia: su línea parte de una tasa del 9% anual y llega a 20 años. Financia hasta el 70% para el público general y hasta el 80% para quienes cobran sus haberes en la entidad. Está destinada a construcción, ampliación, terminación o refacción, no a la compra de una vivienda terminada.

Para Nahuel Bernués, asesor financiero y fundador de Quaestus Advisory, la diferencia entre tasas puede tener un impacto significativo en la cuota mensual.

“La tasa a la que uno califica es la variable individual de mayor impacto”, señaló. Según explicó, una diferencia de algunos puntos porcentuales puede reducir considerablemente el valor de la cuota durante toda la vida del préstamo.

De todos modos, la tasa no es el único dato que hay que mirar: un banco puede ofrecer un interés más bajo, pero financiar una proporción menor del inmueble y exigir más ahorros para concretar la operación.

Qué requisitos piden los bancos para aprobar un préstamo

Uno de los principales requisitos es demostrar ingresos suficientes para afrontar la cuota. En la mayoría de las entidades, el primer pago no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante, aunque algunos bancos fijan un límite del 20%.

Por ejemplo, para acceder a un préstamo cuya cuota inicial sea de $ 400.000, se necesitan ingresos de al menos $ 1.600.000 mensuales si el banco permite comprometer hasta el 25% del sueldo. En algunos casos, se pueden sumar los ingresos de otra persona, como la pareja o un familiar, para ampliar el monto al que se puede acceder.

Además, las entidades suelen pedir:

• Ingresos comprobables: recibos de sueldo o, en el caso de autónomos y monotributistas, certificaciones de ingresos y declaraciones impositivas.
• Buen historial crediticio: no tener deudas atrasadas ni problemas registrados en el sistema financiero.
• Acreditación de haberes: algunos bancos ofrecen mejores tasas a quienes cobran el sueldo en esa entidad.
• Destino de la propiedad: muchas líneas están limitadas a la vivienda única y de ocupación permanente.
• Tasación y documentación: el banco evalúa el valor del inmueble y revisa que los títulos y papeles estén en regla.

A esto se suma el ahorro previo. Como las entidades suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, el comprador debe contar con el dinero necesario para cubrir la diferencia y los gastos de la operación.

Bernués advierte que uno de los errores es calcular únicamente el anticipo. Según detalló, también hay que reservar entre un 8% y un 10% del valor del inmueble para afrontar gastos de escrituración, sellos, honorarios y seguros.

Cómo saber si estás en condiciones de sacar un crédito hipotecario

Cumplir con el ingreso mínimo que exige el banco no necesariamente significa que uno esté preparado para tomar una deuda de largo plazo. La clave es evaluar si la cuota puede sostenerse sin comprometer el resto de los gastos del hogar.

Para Bernués, hay cuatro condiciones personales que deberían estar presentes: contar con ingresos formales y demostrables, tener ahorros suficientes para el anticipo y los gastos de compra, proyectar una permanencia prolongada en la vivienda y, sobre todo, mantener un margen cómodo entre la cuota y los ingresos.

Aunque los bancos suelen permitir que el préstamo comprometa hasta el 25% o el 30% del sueldo, el especialista recomienda no llegar al límite. Tomar un crédito con la capacidad de pago al máximo deja poco margen ante una caída del salario real o un período de inestabilidad laboral.

También es importante analizar cómo se actualizan los ingresos. En un crédito UVA, el capital se ajusta por inflación, pero los salarios no siempre acompañan ese ritmo. Si el sueldo queda rezagado, la cuota puede representar una parte cada vez mayor del presupuesto.

En ese sentido, Andrés Salinas, economista, plantea que no alcanza con mirar cuánto representa la primera cuota sobre el ingreso. También hay que preguntarse qué tan rápido podría conseguirse otro trabajo si se pierde el actual y si ese nuevo salario permitiría seguir pagando el préstamo.

“Al comienzo del préstamo la relación cuota/ingreso va desde el 20 al 30%, pero a medida que avanza el tiempo y se acumula la inflación esa relación va a depender de qué tanto acompañe tu sueldo, y si se quede atrás se te hace cada vez más pesado y vas a tener que comenzar a resignar muchas otras cosas o conseguir más ingresos”, explica.

Por eso, antes de avanzar, conviene hacer una simulación con distintos escenarios: qué pasaría si la inflación vuelve a acelerarse, si los ingresos tardan en actualizarse o si aparece un gasto imprevisto.

“Mi recomendación es ver tu sueldo, ver cómo te ajustan y tener fondos contra contingencias”, resumió.

Cuándo conviene sacar un crédito y cuándo es mejor seguir alquilando

Una de las principales ventajas de los créditos UVA es que la cuota inicial puede ser similar o incluso menor que el alquiler de una vivienda equivalente. Esto lleva a muchos compradores a pensar que, en lugar de pagar por una propiedad ajena, pueden destinar ese dinero a comprar la propia.

Pero la comparación no es tan sencilla. Tanto los alquileres como las cuotas pueden aumentar con la inflación, aunque no necesariamente al mismo ritmo. En el caso de los créditos UVA, el ajuste sigue directamente la evolución de los precios, mientras que los salarios pueden actualizarse con demoras.

Salinas advierte que una de las equivocaciones más frecuentes es asumir que, si la cuota cuesta lo mismo que un alquiler, siempre conviene comprar. La decisión también depende de la estabilidad de los ingresos, las perspectivas laborales y la capacidad de afrontar una deuda durante varias décadas.

Otro punto es qué puede pasar ante una situación adversa. Si una persona pierde el trabajo y necesita reducir sus gastos, puede ser más sencillo mudarse a una vivienda más chica o a otro barrio que vender una propiedad que todavía tiene una hipoteca.

A favor de la compra, el economista destaca que cada cuota permite amortizar una parte del capital y construir patrimonio. En cambio, el alquiler no genera propiedad sobre el inmueble.

“Quizás uno no quiere hacer el sacrificio económico de comprarse una propiedad y quedar atado durante años al pago de la misma”, explicó Salinas. Y agregó que también hay personas para las que la casa propia es una prioridad. “Ambas posturas están perfectas y son totalmente válidas”.

Por eso, no existe una respuesta única. Comprar puede ser conveniente para quien tiene ingresos estables, ahorros suficientes y planes de permanecer varios años en el mismo lugar. Alquilar puede ser una alternativa más flexible para quienes tienen ingresos variables, no cuentan con un respaldo económico o prefieren no asumir una deuda de largo plazo.

Qué errores cometen quienes esperan para sacar un crédito hipotecario

Esperar a que bajen las tasas o mejoren las condiciones del mercado puede parecer una buena estrategia. Sin embargo, postergar la decisión no debería significar dejar de prepararse.

Para Bernués, uno de los errores más comunes es empezar a ordenar las finanzas recién cuando aparece una oportunidad. La calificación crediticia se construye con anticipación y puede llevar varios meses.

El especialista recomienda revisar la situación en la Central de Deudores del Banco Central, evitar atrasos en los pagos y reducir las deudas de consumo. Las cuotas de tarjetas de crédito y préstamos personales también cuentan al momento de calcular la capacidad de endeudamiento.

Otra medida que puede ayudar es acreditar el sueldo en el banco donde se piensa solicitar el préstamo. Según Bernués, la diferencia entre cobrar los haberes en la entidad o no hacerlo puede llegar a seis puntos de tasa.

También conviene reunir el ahorro necesario antes de iniciar el trámite y averiguar cuánto tiempo lleva la aprobación. El proceso tradicional de una hipoteca promedia unos 100 días, por lo que no es recomendable esperar hasta encontrar una propiedad para empezar a ordenar la documentación.

Qué otras variables hay que mirar antes de firmar

Además de la tasa, hay otros costos y condiciones que pueden modificar cuánto termina costando un crédito hipotecario.

Bernués recomienda prestar atención al costo financiero total (CFT), que incluye conceptos como el seguro de vida sobre el saldo deudor, el seguro contra incendios y las comisiones de administración. También aconseja averiguar si el préstamo tiene una cláusula de tope por CVS.

El plazo es otra variable importante. Un crédito a 30 años puede tener una cuota inicial más baja que uno a 20, pero implica mantener el capital ajustado por inflación durante más tiempo. Según el especialista, extender el plazo de 20 a 30 años puede reducir la cuota inicial alrededor de un 13%, aunque también prolonga la exposición a la actualización del capital.

Por último, antes de firmar conviene revisar las condiciones para cancelar la deuda de manera anticipada o trasladarla a otro banco. Si en el futuro aparecen tasas más bajas, esas opciones pueden permitir mejorar las condiciones del préstamo, aunque hay que tener en cuenta las comisiones y los gastos de una nueva escritura.