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Desde mayo de 2023, España cuenta con una nueva legislación que transformó el acceso a la vivienda. La llamada Ley por el Derecho a la Vivienda, conocida también como Ley de Alquileres, aprobada como parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, tiene como fin garantizar el acceso a un alquiler justo y accesible, especialmente para jóvenes y sectores vulnerables.
Pero esta reforma también introdujo consecuencias inesperadas que afectan directamente a los propietarios. La inclusión de cláusulas de protección al inquilino y el marco judicial que rodea la figura de la usucapión han cambiado por completo el juego en el mercado de alquiler.
Hoy, los expertos alertan sobre cómo algunos inquilinos pueden beneficiarse legalmente de estas normas para permanecer en una vivienda durante años, e incluso convertirse en sus propietarios, sin necesidad de firmar una compraventa tradicional.
¿Cómo un inquilino puede quedarse para siempre?
En el derecho español, existe una vía legal que puede convertir al inquilino en dueño si el propietario original descuida sus obligaciones. Se trata de la usucapión, o prescripción adquisitiva, una herramienta jurídica que permite adquirir una propiedad tras años de uso continuado.
"La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura legal mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble [...] si lo ha poseído de manera continua, pacífica y en concepto de dueño durante un periodo de tiempo determinado por la ley", explica el marco legal.
¿Qué requisitos debe cumplir el inquilino para quedarse en tu vivienda por siempre?
No cualquier arrendatario puede reclamar la propiedad. Para que la usucapión sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos muy precisos, contemplados en el Código Civil español:
Posesión continua y pacífica:
Los inquilinos deben haber poseído la vivienda de manera ininterrumpida durante un periodo de tiempo. La posesión debe ser pública, sin ocultarla, y sin que existan conflictos con el propietario legítimo.
Plazo legal según buena o mala fe:
La posesión debe ser de buena fe durante 10 años y se debe tener un justo título. Si la posesión es de mala fe o sin justo título debe ser durante 30 años.
Comportarse como propietario:
El inquilino debe comportarse como si fueras el propietario de la vivienda (por ejemplo, pagando impuestos como el IBI, reparaciones, etc.).
Sin interrupciones legales:
El propietario legítimo no debe haber iniciado acciones legales para recuperar la vivienda durante el periodo mencionado.
¿Pagar impuestos convierte al inquilino en dueño?
No necesariamente. Aunque muchos creen que abonar tributos como el IBI puede implicar una forma de propiedad, la ley es clara en este punto: "Aunque pagar los impuestos de la vivienda (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) puede ser un indicio de que actúas como dueño, este hecho por sí solo no es suficiente para adquirir la propiedad."
Todo debe resolverse ante la Justicia. Como indica el artículo 1940 del Código Civil, "es necesario cumplir con los requisitos de la usucapión y que un tribunal reconozca la adquisición del bien. Además, el proceso debe finalizar con la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad."
¿Puede un propietario perder su casa por un descuido?
Sí. Si no hay una acción legal por parte del propietario en los plazos marcados, y si el inquilino cumple con los requisitos, el tribunal puede reconocer su derecho como nuevo titular del inmueble.
De hecho, no es necesario que se trate de un inquilino como tal, sino que será suficiente con un despiste del propietario original para que este pierda su propiedad, e incluso puede ser un vecino el que con cumplir estos requisitos se quede con la propiedad.