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La transmisión de bienes tras el fallecimiento de una persona genera no solo un impacto emocional profundo sino también una serie de trámites legales y fiscales que los herederos deben afrontar. En España, uno de los bienes más habituales en una herencia es la vivienda familiar, cuyo estatus registral puede seguir a nombre del fallecido incluso años después del deceso.
Entender cuánto tiempo puede permanecer una casa a nombre de un titular fallecido y qué pasos se deben dar para ponerla a nombre de los herederos resulta esencial para evitar problemas futuros con impuestos, administración y la gestión del propio inmueble. La legislación española no pone un plazo fijo, pero existen límites fiscales y procesos administrativos que marcan el ritmo de esta transición.
Tiempo que una vivienda puede permanecer a nombre del fallecido
Contrario a lo que muchos creen, no existe un plazo legal máximo para cambiar la titularidad de una vivienda tras la muerte de su propietario. En España, la ley no obliga a que el nuevo propietario haga este trámite en un tiempo determinado, por lo que una casa puede seguir constando en el Registro de la Propiedad a nombre del fallecido durante años si no se actúa antes.
Sin embargo, aunque el límite temporal para el cambio de titularidad no esté legislado de forma expresa, no realizar estos trámites puede generar complicaciones. Mantener una vivienda a nombre de una persona fallecida impide que los herederos puedan venderla, alquilarla legalmente o constituir gravámenes sobre ella, como hipotecas o arrendamientos formales. Esto se debe a que el heredero no ostenta de forma oficial la propiedad hasta que su nombre figura en el registro.
Además, desde una perspectiva legal, ciertos plazos asociados a obligaciones fiscales pueden influir en la conveniencia de actuar con diligencia. Por ejemplo, los herederos tienen un plazo general de seis meses desde la fecha de fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal en muchas comunidades autónomas, aunque es posible solicitar una prórroga de otros seis meses si se hace dentro de los primeros cinco meses. No cumplir estos plazos puede conllevar recargos e intereses que aumentan la carga fiscal.
Cómo y cuándo cambiar la titularidad de una vivienda heredada
El primer paso para que una vivienda pase legalmente a nombre de los herederos es aceptar la herencia y formalizarla ante notario. Esto incluye recopilar documentos esenciales como el certificado de defunción, el certificado de actos de última voluntad y la escritura de aceptación de herencia, que deben presentarse para iniciar el proceso formal.
Una vez aceptada la herencia, el heredero debe liquidar los impuestos correspondientes y solicitar la escritura pública de adjudicación de los bienes. Con la escritura en mano se procede al siguiente paso clave: inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a su nombre. Este registro es esencial para que la transmisión sea válida frente a terceros y permite al nuevo propietario gestionar el inmueble con plena capacidad legal.
Aunque el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad no tiene un límite estricto de tiempo, el propio órgano registral suele tener plazos internos de gestión: una vez se presenta toda la documentación completa y acreditado el pago de impuestos, la inscripción se suele despachar en unos 15 días hábiles. Esto agiliza la formalización y otorga seguridad jurídica a los herederos.
Además de este trámite, es recomendable actualizar la titularidad en otras bases de datos oficiales, como el Catastro Inmobiliario, donde el cambio debe reflejarse habitualmente en un plazo de dos meses desde la transmisión, aunque este trámite no tiene coste si se realiza directamente por el interesado. Actualizar estos datos ayuda a evitar problemas con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos municipales que podrían seguir figurando a nombre del fallecido si no se actualizan.
Riesgos y consecuencias de demorar el trámite
Aunque la ley no impide que la vivienda siga a nombre del fallecido, demorar el cambio de titularidad puede acarrear problemas prácticos y legales. El heredero no puede vender ni hipotecar la vivienda hasta que la escritura de aceptación de herencia esté inscrita —lo que puede paralizar operaciones inmobiliarias importantes si se necesita liquidez o se planea un cambio de residencia, por ejemplo.
Desde un punto de vista fiscal, retrasar la declaración y el pago del Impuesto de Sucesiones más allá de los plazos legales puede acarrear recargos e intereses, además de posibles sanciones. La recomendación general de los expertos es que los herederos actúen con diligencia para gestionar la herencia y el cambio de titularidad lo antes posible, evitando así incertidumbres y costes adicionales.
Aunque la vivienda puede seguir a nombre del fallecido sin un límite temporal estricto, el proceso de aceptación de la herencia, pago de impuestos y registro de la propiedad marca el camino para que los herederos puedan ejercer plenamente sus derechos sobre el inmueble. Actuar con información clara y acompasar el proceso legal con los plazos fiscales es fundamental para evitar problemas y asegurar un cambio de titularidad sin sobresaltos.
