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La convivencia en una comunidad de propietarios puede verse seriamente alterada cuando uno de los vecinos deja de cumplir con sus obligaciones. En España, no pagar las cuotas comunes genera cargas para el resto de los residentes y afecta al mantenimiento del edificio.
Ahora bien, cuando la situación se prolonga y la deuda se acumula, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) otorga herramientas para que las comunidades de vecinos puedan intervenir legalmente e incluso permite embargar los bienes del vecino moroso si no atiende sus obligaciones económicas.
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En qué casos los propietarios pueden embargarle los bienes
La LPH establece en su artículo 9.1.e que cada propietario está obligado a contribuir al sostenimiento de los servicios comunes en función de su cuota de participación.
Por su parte, el artículo 21 recoge que la comunidad, aprobada en junta, puede acordar "medidas disuasorias" frente a la morosidad, como intereses de demora o la privación del uso de instalaciones comunes, siempre que no se restrinja la habitabilidad.
Cuando el vecino no paga, el proceso suele arrancar con un requerimiento extrajudicial enviado por burofax o notificación fehaciente. Si no se resuelve, se presenta un procedimiento monitorio especial para comunidades. En estos casos, la ley permite actuar de forma ágil, incluso sin abogado o procurador si el importe no excede los 2000 euros.
Una vez la orden de pago se convierte en firme y el deudor sigue sin pagar, la comunidad puede instar la ejecución y el embargo de bienes para cubrir la deuda.
Qué bienes se le pueden embargar a un propietario
Si bien la posibilidad de embargo es real, no es automática. Según expertos, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes suficientes para cubrir la deuda, lo cual puede incluir la vivienda habitual, cuentas bancarias, nóminas, vehículos u otros activos del deudor.
No obstante, los tribunales tienden a valorar la proporcionalidad, por lo tanto, es menos probable que embarguen la vivienda habitual por deudas moderadas, salvo que la cuantía sea relevante.
Por eso, desde el momento en que una comunidad decide reclamar, conviene actuar con rapidez. El camino pasa por:
Aprobar en junta la reclamación de deuda.
Emitir el certificado de deuda.
Iniciar el monitorio y, si es necesario, el posterior embargo.
Qué puede hacer un propietario o una comunidad ante el impago
Para la comunidad: mantener un registro actualizado de deudores, convocar juntas para aprobar acciones legales, y notificar al moroso con claridad. Actuar de inmediato reduce los costes de la deuda y evita su crecimiento.
Para el moroso: regularizar la deuda cuanto antes es la mejor vía para evitar sanciones o un embargo. También puede impugnar la reclamación si considera que hay errores o arbitrariedad, o bien negociar un fraccionamiento. Si se opone al monitorio, la ejecución puede adelantarse.
La acción legal no se paraliza por la venta del piso. El propietario que transmite el inmueble puede responder por las deudas de los tres años anteriores a la venta más la anualidad en curso.
Se debe tener en cuenta que la ley contempla plazos de prescripción. La comunidad tiene hasta cinco años para reclamar la deuda, salvo que haya iniciado ya acciones que interrumpan ese plazo.
Esta normativa no permite que un propietario se ausente indefinidamente de sus obligaciones sin que la comunidad pueda actuar. Existen herramientas legales claras para preservar el funcionamiento del edificio y el bienestar de todos los vecinos.
