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La Ley de Alquileres genera dudas recurrentes entre arrendadores e inquilinos, especialmente en casos de compraventa de viviendas. Una de las interrogantes más frecuentes en España es qué ocurre con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble es transferido a un nuevo propietario y si es pertinente abonar una indemnización al inquilino.
La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador. Este artículo establece límites claros respecto a los derechos del arrendatario y las obligaciones que tienen los propietarios.
De acuerdo con la normativa, “cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente”. Así, el inquilino mantiene su derecho a permanecer en la vivienda.
Plazos y derechos del inquilino en su contrato
El artículo 14 de la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a mantener el alquiler durante un período de cinco años cuando el arrendador es una persona física. Si el arrendador corresponde a una persona jurídica, el plazo se amplía a un total de siete años.
Esto implica que, dentro de los plazos mencionados, el inquilino no podrá ser desalojado ni recibir compensación económica. No existe obligación de indemnización al inquilino, ya que la ley garantiza su permanencia durante el tiempo mínimo estipulado.
No obstante, una vez que el contrato de arrendamiento excede estos plazos, el nuevo propietario únicamente está obligado a respetar el periodo de cinco o siete años. Si el contrato establece un plazo mayor, el arrendatario tiene derecho a reclamar indemnización al vendedor.
Indemnización al inquilino conforme a la Ley de Alquileres
La Ley de Alquileres establece que “la indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal”. Esta disposición es aplicable únicamente si el contrato se extiende más allá de los cinco o siete años de protección.
Por ejemplo, si un contrato con un arrendador persona física se formaliza por diez años y la propiedad se vende en el octavo año, existirían dos años de diferencia en relación con el mínimo legal de cinco. En tal circunstancia, el inquilino tiene el derecho de exigir al antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Es fundamental subrayar que el comprador no debe asumir esta compensación económica. La responsabilidad de la indemnización al inquilino recae exclusivamente en el vendedor de la vivienda y esto solo se aplica cuando el contrato excede los plazos mínimos establecidos.
Acuerdos entre arrendador e inquilino: la excepción que permite la ley de alquileres
La Ley de Alquileres establece un claro equilibrio legal: protege al arrendatario durante los plazos mínimos, impone al comprador la obligación de respetar el contrato en dicho período y determina que únicamente el vendedor debe abonar compensación si el contrato excede la duración mínima estipulada.
La Ley de Alquileres también contempla el caso en que arrendador e inquilino acuerden en el contrato que la venta extingue el arrendamiento. En tal caso, el nuevo propietario únicamente está obligado a mantener el alquiler hasta los cinco o siete años de protección.
Una vez transcurrido ese plazo, no existe obligación de indemnización al inquilino. Esto confirma que el comprador queda siempre exento de responsabilidad económica.