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El Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre por el Consejo de Ministros y vigente desde el 8 de octubre, habilita una prórroga excepcional de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual. La medida busca frenar la salida de inquilinos del mercado residencial en un contexto de tensión en los precios del alquiler.
La norma se aplica a los contratos que ya estaban vigentes al momento de su entrada en vigor y cuya finalización se produzca antes del 31 de diciembre de 2028, según establece el texto publicado por el Boletín Oficial del Estado.
La obligación de aceptar la prórroga rige para todos los propietarios por igual, sin importar si se trata de una persona física o jurídica, ni del número de viviendas que posean, salvo las excepciones puntuales que contempla la norma.
Los requisitos que debe cumplir el inquilino para solicitar la prórroga
Para acceder a la prórroga extraordinaria, el arrendatario debe reunir dos condiciones de manera simultánea:
- Estar al corriente de pago del alquiler.
- Haber pagado en término de forma sostenida durante los ocho meses anteriores al pedido.
Una vez cumplidos ambos requisitos, el propietario queda obligado a conceder la extensión, que puede solicitarse por plazos anuales hasta un máximo de dos años y mantiene las mismas condiciones del contrato original.
Cómo se tramita la solicitud de prórroga
El trámite se presenta por escrito para dejar constancia de la fecha exacta en que el propietario recibe la petición. Ese resguardo funciona como prueba fundamental ante cualquier disputa posterior, según explicó Javier Rubio, abogado especializado en vivienda de la cooperativa jurídica CAES, en conversación con El Salto Diario.
El especialista recomienda no esperar al último momento para iniciar la gestión, ya que el decreto también convalida las prórrogas que ya se habían solicitado con anterioridad a su entrada en vigor.
Además, aclara que quienes residan en una zona declarada tensionada deberían evaluar primero la ley estatal de vivienda, que ofrece una prórroga más extensa y se aplica de forma preferente frente a la extensión prevista en este decreto.
Cuándo puede negarse el propietario a la prórroga
La norma contempla tres situaciones en las que el arrendador queda eximido de aceptar la extensión:
- Que ambas partes acuerden condiciones distintas a las vigentes.
- Que se formalice directamente un nuevo contrato entre las mismas partes.
- Que el propietario comunique dentro de los plazos fijados por la Ley de Arrendamientos Urbanos la necesidad de recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares, incluso cuando el contrato original no contemplaba expresamente esa posibilidad, siempre que la necesidad sea real y quede debidamente acreditada ante el inquilino.
Qué puede pasar si el decreto no se convalida en el Congreso
Al tratarse de un decreto-ley, su continuidad depende de que la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados lo ratifique, ya que esta instancia reemplazó temporalmente a la Cámara tras su disolución con motivo de las elecciones del 29 de noviembre. El Gobierno ya aseguró los votos necesarios para esa ratificación, luego de que el Partido Nacionalista Vasco confirmara su apoyo.
En caso de que no se logre la convalidación, la medida dejaría de tener efecto y los propietarios ya no estarían obligados a cumplirla, algo que afectaría especialmente a los contratos que vencen en el corto plazo.
Aun así, cualquier prórroga tramitada mientras el decreto siga vigente conserva su validez de forma permanente, ya que quedar formalizada por escrito la protege de una derogación futura.