El artículo 22.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que el arrendatario “estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Esto significa que no todas las obras pueden imponerse: sólo aquellas mejoras que el casero considere imprescindibles y que no puedan posponerse hasta que termine el contrato.
Si la mejora es claramente posponible o representa una modificación sustancial al uso de la vivienda, el arrendatario puede discutir su exigibilidad.
Obras en el edificio: qué puede exigirte el casero y cuándo puedes negarte
La ley también establece una serie de garantías para el arrendatario. El arrendador debe notificar por escrito, con al menos tres meses de antelación, la naturaleza de la obra, la fecha prevista de inicio, su duración y el coste aproximado. Una vez recibida la notificación, el arrendatario dispone de un mes para decidir si desea continuar en la vivienda o desistir del contrato. En caso de optar por la rescisión, el contrato se extinguirá dos meses después del aviso, y durante ese tiempo no podrán comenzar los trabajos.
Cuando el inquilino decide permanecer en la vivienda mientras se realizan las obras, el artículo 22.3 de la LAU le reconoce ciertos derechos. Puede solicitar una reducción proporcional de la renta si las obras le impiden usar parte del inmueble, así como reclamar una compensación por los gastos que deba afrontar como consecuencia directa de los trabajos. De este modo, aunque esté obligado a soportar la mejora, no queda desprotegido frente a los perjuicios que puedan derivarse de ella.
No obstante, existen casos en los que el arrendatario puede negarse o, al menos, oponerse a la ejecución inmediata. Esto ocurre cuando la obra no es urgente ni inaplazable, cuando la notificación no cumple los requisitos legales o cuando los trabajos afectan gravemente a la habitabilidad de la vivienda.
En situaciones extremas, si el inmueble resulta inhabitable o el uso se ve severamente limitado, el inquilino puede solicitar la suspensión del contrato o una reducción significativa de la renta.
En definitiva, el casero puede exigir la realización de obras siempre que respete los procedimientos y condiciones que establece la LAU. El inquilino, por su parte, tiene derecho a ser informado con tiempo, a evaluar si la obra es realmente necesaria y a reclamar compensaciones si su calidad de vida se ve afectada