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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los casos en los que un contrato de alquiler temporal debe pasar a considerarse de vivienda habitual.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece tres puntos clave para determinar cuándo un contrato de alquiler temporal debe considerarse de vivienda habitual: la falta de una causa de temporalidad acreditada, una duración superior a 12 meses sin justificación y la sucesión de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda
La normativa modifica los artículos 7 y 9 bis de la LAU para precisar cuándo corresponde aplicar el régimen de arrendamiento habitual. En esos casos, el contrato queda sujeto a las garantías previstas para esta modalidad, incluidos los plazos mínimos de duración y las prórrogas que establece la ley.
¿Cuándo debe el propietario convertir el alquiler temporal en uno habitual?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un contrato temporal debe considerarse de vivienda habitual cuando no existe una causa real y acreditable que justifique la estancia limitada del inquilino. El artículo 7 exige que el motivo del desplazamiento figure expresamente en el acuerdo y atribuye al propietario la carga de demostrar su existencia. Si falta esa justificación, el contrato pierde su carácter temporal y queda sujeto al régimen del alquiler habitual, con efectos retroactivos desde su formalización.
La duración del acuerdo también resulta determinante. El artículo 9 bis establece que los contratos temporales deben superar los 31 días y, como regla general, no exceder los 12 meses. Si se supera ese plazo sin una causa que justifique la temporalidad, el arrendamiento pasa a considerarse de vivienda habitual. La norma contempla una excepción cuando persiste el motivo que originó el desplazamiento y se cumplen las condiciones previstas.
La regulación también alcanza a los contratos que se renuevan de forma consecutiva entre las mismas partes y sobre la misma vivienda. Cuando se formalizan o renuevan más de dos acuerdos temporales consecutivos en esas condiciones, el primer contrato se considera un arrendamiento de vivienda habitual y queda sujeto a las garantías previstas en la LAU para esta modalidad.
¿Qué cambia para el inquilino cuando el alquiler pasa a ser habitual?
Cuando un contrato queda sujeto al régimen de vivienda habitual, el inquilino accede a las garantías que establece la LAU para esta modalidad. El artículo 9 fija una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física y de siete años si es una persona jurídica, mediante las prórrogas obligatorias previstas por la ley.
La normativa también regula qué ocurre cuando termina ese periodo mínimo. El artículo 10 contempla prórrogas posteriores y, en determinadas circunstancias, extensiones extraordinarias. En las zonas de mercado residencial tensionado, por ejemplo, puede solicitarse una prórroga extraordinaria de hasta tres años si se cumplen los requisitos establecidos en la ley.
Estas garantías no implican que el propietario deba pagar automáticamente una indemnización ni que exista un preaviso general de seis meses por el mero hecho de que el contrato pase a considerarse de vivienda habitual. La finalización del alquiler depende de la duración del acuerdo y de las condiciones legales aplicables en cada caso.