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Alquilar una vivienda puede parecer un trámite común y sencillo, pero en Colombia existe un mecanismo legal que puede cambiar radicalmente la situación de muchos inquilinos: la prescripción adquisitiva, conocida como usucapión.
Ésta permite que quienes hayan vivido en un inmueble de forma pública, pacífica y continua durante un periodo establecido por la ley puedan convertirse en dueños legítimos del mismo, sin necesidad de una compraventa tradicional.
La usucapión ha sido aplicada en diferentes casos donde el propietario original no reclamó el bien o lo abandonó. Por eso, entender cómo funciona la prescripción adquisitiva es fundamental para arrendatarios que cumplan con ciertos requisitoslegales y busquen asegurar su residencia a largo plazo.
¿Qué es la prescripción adquisitiva o usucapión y cómo beneficia a los inquilinos?
La prescripción adquisitiva es una figura contemplada en el Código Civil colombiano que permite a una persona adquirir la propiedad de un inmueble o bien mueble tras haberlo poseído durante un tiempo determinado, actuando como propietario. Para que un inquilino pueda acogerse a esta norma, debe demostrar una posesión continua, pacífica, pública y en concepto de dueño durante el periodo legal.
En Colombia, el tiempo mínimo para que un inquilino pueda iniciar el proceso de usucapión es de 10 años si la posesión fue de buena fe y acompañada de un justo título, un documento que aunque no sea perfecto da la impresión de propiedad. En caso contrario, si la posesión fue de mala fe o sin título, el plazo se extiende a 30 años.
Requisitos que deben cumplir los inquilinos para adquirir la propiedad mediante usucapión
Para que la prescripción adquisitiva proceda, el inquilino debe demostrar:
- Que ha ocupado la vivienda de manera pacífica, sin interrupciones ni disputas con el propietario legal
- Que se ha comportado como el verdadero dueño, esto incluye acciones como pagar impuestos prediales, realizar reparaciones y mantener la propiedad en buen estado.
Es importante destacar que pagar impuestos por sí solo no garantiza la adquisición legal del inmueble. Según el artículo 2512 del Código Civil colombiano, el proceso debe ser reconocido formalmente por un juez y finalizado con la inscripción de la propiedad en el Registro de Instrumentos Públicos, lo que asegura la protección legal del nuevo propietario frente a terceros.
Tiempos necesarios para adquirir una propiedad mediante usucapión
En Colombia los tiempos para adquirir una propiedad por usucapión (o prescripción adquisitiva) están establecidos en el Código Civil Colombiano y dependen de si la posesión es ordinaria o extraordinaria:
Prescripción adquisitiva ordinaria:
- Plazo: 10 años.
- Condiciones: buena fe y justo título (un documento que aparenta ser válido para transferir la propiedad, aunque no lo sea completamente).
Prescripción adquisitiva extraordinaria:
- Plazo: 20 años.
- Condiciones: no requiere justo título ni buena fe, pero sí posesión continua, pacífica y pública durante todo el periodo.
Antes se hablaba de 30 años para la extraordinaria, pero la Ley 791 de 2002 redujo este tiempo a 20 años.