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Octubre dejó nuevas señales sobre el mercado inmobiliario porteño. Mientras los precios de los alquileres moderaron su ritmo de aumento y registraron la menor suba mensual en lo que va del año, el segmento de compraventa mostró una reactivación y alcanzó su mayor incremento mensual de 2026.
Según el último relevamiento de Zonaprop, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad aumentó 1,2% durante octubre y alcanzó los $ 909.058 mensuales. Al mismo tiempo, el valor de venta de los departamentos subió 0,4%, hasta ubicarse en u$s 2.493 por metro cuadrado.
La dinámica refleja dos tendencias que hoy conviven en el mercado. Por un lado, los alquileres continúan desacelerándose y acumulan aumentos por debajo de la inflación. Por el otro, los valores de venta comienzan a mostrar señales de recuperación tras varios años de estancamiento, impulsados por una mayor actividad en el segmento de compraventa.
Los alquileres tuvieron su menor aumento mensual del año
El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad se ubicó en $ 909.058 mensuales y aumentó 1,2% en octubre, la suba más baja de 2026.
En lo que va del año, los alquileres acumulan un incremento de 22%, por debajo de la inflación acumulada del 26%. Además, la variación interanual continuó moderándose: pasó de 28,7% en septiembre a 27,2% en octubre.
Por tipo de propiedad, alquilar un monoambiente de 40 metros cuadrados cuesta en promedio $ 786.735 mensuales. Para una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados, el valor asciende a $ 909.058, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los $ 1.230.282.
Uno de los factores que explica la desaceleración de los alquileres es el crecimiento de la oferta disponible.
Tras haber alcanzado un mínimo histórico en febrero de 2023, la oferta de departamentos para alquiler tradicional se expandió con fuerza luego de la derogación de la Ley de Alquileres. En enero de 2024 aumentó un 62% respecto del mes previo y desde entonces continuó creciendo, aunque a un ritmo más moderado.
En octubre de 2026 la oferta avanzó otro 2,8% mensual y actualmente el stock disponible es 3,7 veces superior al registrado en el piso histórico de febrero de 2023.
Cuáles son los barrios más baratos y más caros para alquilar en CABA
Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro para alquilar un departamento, con un valor medio de $ 1.311.557 por mes. Le siguen Palermo, con $ 1.019.306, y Núñez, con $ 1.006.123.
En cambio, las opciones más económicas se concentran en el sur porteño. Lugano es el barrio más barato para alquilar, con un promedio de $ 660.811 por mes. Parque Avellaneda aparece en segundo lugar, con $ 773.484, seguido por Nueva Pompeya, con $ 775.929.
La diferencia entre el barrio más caro y el más barato supera los $ 650.000 mensuales para un departamento tipo de dos ambientes.
En cuanto a la evolución de los valores, Versalles y Villa Riachuelo fueron los barrios que registraron los mayores incrementos interanuales, mientras que Puerto Madero fue el barrio con menor aumento.
Los precios de venta tuvieron su mayor suba mensual del año
El mercado de compraventa mostró una dinámica muy distinta a la de los alquileres. El precio medio de los departamentos en la Ciudad subió 0,4% en octubre y alcanzó los u$s 2.493 por metro cuadrado. Se trata del mayor incremento mensual registrado en lo que va de 2026, un período en el que los precios acumulan una suba de 1,8%.
La variación interanual también mostró una aceleración. En los últimos 12 meses, los valores aumentaron 1,8%, frente al 1,3% que habían registrado en septiembre.
La recuperación, sin embargo, todavía no alcanza a todos los barrios. En octubre, el 71% de las zonas relevadas registró aumentos mensuales, mientras que el 29% presentó bajas. El indicador mejoró respecto de junio, cuando apenas el 56% de los barrios había mostrado subas, aunque todavía se mantiene por debajo del 90% registrado a comienzos de 2025.
En términos de valores, un monoambiente de 40 metros cuadrados tiene un precio promedio de u$s 111.000. Para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados, el valor asciende a u$s 132.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los u$s 181.000.
El comportamiento de las casas fue diferente. El precio medio se ubicó en u$s 1.815 por metro cuadrado, con una caída de 0,4% en octubre, la segunda consecutiva. En lo que va del año, acumula una baja de 0,6% y, en términos interanuales, retrocede en la misma proporción.
Una casa de tres dormitorios y 170 metros cuadrados tiene un valor promedio de u$s 302.000. En tanto, una propiedad de cuatro dormitorios y 260 metros cuadrados alcanza los u$s 480.000.
Los barrios más caros y más baratos para comprar una propiedad
Puerto Madero se mantiene como la zona más cara para comprar un departamento, con un valor promedio de u$s 6.141 por metro cuadrado.
Detrás aparecen Palermo, con u$s 3.475 por metro cuadrado, y Núñez, con u$s 3.419. Estos valores reflejan una brecha importante frente a los barrios del sur de la Ciudad, donde se encuentran las propiedades más económicas.
En el otro extremo, Lugano registra el precio más bajo, con un promedio de u$s 1.067 por metro cuadrado. Le siguen Nueva Pompeya, con u$s 1.498, y Parque Avellaneda, con u$s 1.662.
En el segmento de casas, el valor medio se ubicó en u$s 1.815 por metro cuadrado y cayó 0,4% durante octubre, acumulando dos bajas consecutivas. En lo que va del año registra un retroceso de 0,6% y en los últimos doce meses también muestra una caída nominal de 0,6%.
Palermo continúa siendo el barrio más caro para comprar una casa, con un precio medio de u$s 3.368 por metro cuadrado, mientras que La Boca se posiciona como el más económico.
