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La Ley de Alquileres ha cambiado por completo el escenario del mercado inmobiliario en España, pero no es la unica que mete bocado en cuanto a la vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las comunidades de vecinos en todo el país, establece de forma clara las obligaciones de los propietarios.
No se trata de una norma reciente, pero su vigencia cobra hoy más relevancia que nunca. En particular, el artículo 9.1 de la LPH define los deberes de mantenimiento y conservación que cada propietario debe cumplir, incluso si la vivienda no está ocupada.
Qué dice el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 9.1.a de la LPH es claro y directo. El texto publicado en el BOE establece: "Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sea de uso general o privativo, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando causar daños o desperfectos".
La norma continúa diciendo: "Asimismo, cada propietario deberá mantener en buen estado de conservación su propio piso o local en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los demás propietarios, respondiendo frente a estos del deterioro o daños ocasionados por su negligencia o la de las personas por las que deba responder".
Esta redacción no deja lugar a interpretaciones: la responsabilidad del mantenimiento recae siempre en el propietario, incluso si la vivienda permanece vacía.
Responsabilidad económica y sanciones judiciales
Uno de los puntos más relevantes de la LPH es que no solo obliga al mantenimiento, sino que también establece una responsabilidad económica directa para los dueños.
Si un piso mal conservado genera daños en otro inmueble -como humedades, filtraciones o grietas-, el propietario negligente debe hacerse cargo de los gastos de reparación.
Los tribunales han sido especialmente estrictos en este terreno. La jurisprudencia muestra que los jueces no aceptan excusas basadas en falta de recursos económicos. La conservación del inmueble es, según la LPH, una obligación inexcusable.
En varios casos, los jueces han impuesto indemnizaciones adicionales cuando se ha acreditado una negligencia continuada, reforzando la idea de que los propietarios deben responder de manera plena ante cualquier daño.
Mecanismos legales para actuar contra propietarios negligentes
La LPH también otorga herramientas a las comunidades para actuar frente a los propietarios incumplidores. El proceso habitual comienza con un requerimiento formal -mediante burofax o carta certificada- que fija un plazo para resolver los problemas detectados.
Si el dueño no responde, la comunidad puede aprobar en junta iniciar acciones legales. El presidente queda facultado para interponer una demanda judicial en nombre de todos los vecinos.
En casos graves, cuando hay riesgo para la seguridad del edificio, la ley contempla incluso medidas cautelares urgentes, como autorizar el acceso a la vivienda para reparar y luego pasar la factura al propietario.