Cambia la Ley de Alquileres | Todas las obras que el propietario puede exigir al inquilino

La normativa española en materia de alquiler ha incluido una serie de disposiciones que regulan de forma más precisa las obras que el propietario puede acometer durante el arrendamiento.

Con el objetivo de compatibilizar el derecho del arrendador a conservar o mejorar su activo con la protección del arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dedica su artículo 22 al régimen de las obras de mejora.

Según este precepto, el inquilino está obligado a soportar la realización de dichas obras cuando su ejecución “no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento” (art. 22.1).

No obstante, la norma incorpora requisitos de preaviso, derechos de desistimiento e indemnización para el arrendatario, lo que exige un análisis detallado de su alcance y de las implicaciones para ambas partes.

Obras que el propietario puede ejecutar y qué cambia para el inquilino

La LAU establece que el arrendador podrá llevar a cabo obras de mejora siempre que su ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta el fin del contrato (art. 22.1).

Se entiende como obras de mejora aquellas que, más allá del mero mantenimiento u obra de conservación (art. 21), incrementan el valor, utilidad o eficiencia de la vivienda. Para que dicho régimen sea aplicable, el arrendador debe:

• Notificar por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración estimada y coste previsible de la obra. (art. 22.2)
• En ese plazo, el arrendatario dispone de un mes desde la notificación para desistir del contrato si considera que las obras le afectan de modo relevante — salvo que las obras no le afecten o lo hagan de modo irrelevante. (art. 22.2)
• Si decide permanecer en la vivienda durante las obras, conservará el derecho a:
• • Reducción proporcional de la renta en función de la parte de la vivienda que no pueda usar por causa de la obra. (art. 22.3)
  • Indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. (art. 22.3)

Por ejemplo, si el propietario ha de realizar una reforma de eficiencia energética (doble acristalamiento, mejora del aislamiento) que requiere entrada en la vivienda y suspensión parcial del uso, el arrendatario podrá solicitar que la renta se reduzca proporcionalmente al tiempo o metros afectados y que se le indemnice por los gastos adicionales (alojamiento alternativo, traslado temporal, etc.). Esta previsión reconoce que las obras, aunque legalmente exigibles, generan una carga real para el inquilino.

Cómo afecta la reforma de la LAU a propietarios e inquilinos

Para el arrendador, la regulación ofrece una herramienta legal para acometer mejoras mientras el contrato está en vigor, sin tener que esperar necesariamente a su finalización. Esto es particularmente relevante en un contexto de vivienda usada con inquilinos estables. La condición es que la obra sea “no diferible”, lo cual debe justificarse (por ejemplo, normativa de eficiencia energética, accesibilidad, riesgo estructural).

No obstante, para el inquilino la norma implica tanto una obligación (soportar la obra) como nuevos derechos (desistimiento, rebaja, indemnización). Estas protecciones buscan evitar abusos y preservar el derecho a disfrutar el inmueble durante el arrendamiento. En la práctica, el equilibrio dependerá de cómo el arrendador colabore con el inquilino: buena comunicación, planificación y compensaciones pueden evitar conflictos.

Sin embargo, también existen riesgos. Por ejemplo, si el propietario no comunica correctamente las obras, puede perder la protección del art. 22 y abrir la puerta a reclamaciones del arrendatario por incumplimiento del contrato. Desde otra óptica, los inquilinos pueden sentirse presionados a desistir por temor a molestias, lo que puede generar desplazamientos innecesarios.

Qué condiciones y límites establece la nueva normativa de alquiler

El principal límite es la imposibilidad de diferir la obra hasta el fin del contrato: si la mejora puede esperar, el arrendador debe esperar. En la jurisprudencia se ha entendido que no es suficiente con que “quisiera” mejorar; debe existir una motivación técnica o normativa clara.

Asimismo, la forma de notificación debe ser fehaciente (burofax, correo certificado con acuse, etc.) y debe contener un contenido mínimo: naturaleza, inicio, duración, coste previsto. Si falta alguno de esos elementos, la protección del artículo 22 puede quedar sin efecto y el arrendatario podrá reclamar por incumplimiento del contrato.

Además, el hecho de que el arrendatario acometa voluntariamente la obra sin notificación puede implicar que el art. 22 no se aplique y pierda los derechos de rebaja/indemnización. Por último, aunque el inquilino soporte la obra y permanezca, la renta no puede aumentar automáticamente salvo que se pacte o se cumpla lo previsto en el art. 19 (elevación de renta por mejoras), con condiciones propias

Pasos y plazos para la aplicación del art. 22 LAU

• Paso 1: El arrendador notifica por escrito al inquilino al menos 3 meses antes.
• Paso 2: El inquilino dispone de un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras le afectan significativamente.
• Paso 3: Si persiste en la vivienda, empieza la obra: el arrendatario puede pedir reducción proporcional de renta y indemnización por gastos ocasionados.
• Paso 4: La obra debe cumplir el requisito de “no diferible”.
• Paso 5: El arrendador debe respetar la normativa de habitabilidad y no generar un uso manifiestamente imposible del inmueble.