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La transmisión de un inmueble por herencia es un momento clave en el patrimonio de una familia, pero no siempre ocurre en condiciones ideales. Cuando la vivienda heredada está ocupada por terceros sin permiso legal, el nuevo propietario se enfrenta a una situación en la que se cruzan temas civiles, penales y administrativos.
En España, la ocupación ilegal o “okupación” de inmuebles ha sido un foco recurrente en el debate público y jurídico, y el ordenamiento ha incorporado herramientas para abordar estos casos. Saber qué mecanismos jurídicos se pueden activar y qué plazos aplicar es esencial para que quien hereda pueda ejercer plenamente sus derechos sobre la propiedad ocupada.
Qué se considera una ocupación ilegal y cómo identificarla
Una ocupación ilegal ocurre cuando una persona reside en una propiedad sin tener titularidad ni contrato de arrendamiento ni autorización expresa del propietario. Esto se diferencia de otras situaciones como el uso en precario o comodato, en las que existe consentimiento del dueño, aunque no haya contrato formalizado.
Cuando alguien hereda una vivienda y descubre que está habitada sin título, el primer paso consiste en confirmar la situación. Esto implica comprobar que no existe contrato de alquiler, cesión ni autorización de uso. En el caso de coherederos que ocupan la vivienda, se considera un uso sin título legal que también puede ser objeto de reclamación.
Identificar el tipo de ocupación permite evaluar qué vía jurídica es la más adecuada, ya que no todas las ocupaciones se tratan igual. Si existe, por ejemplo, un contrato irregular o un acuerdo tácito, podría ser necesario otro tipo de procedimiento civil distinto al desahucio por ocupación ilegal.
Cómo iniciar el proceso de recuperación de la vivienda
Una vez confirmada la ocupación sin título, el propietario puede actuar por varias vías, una de ellas es la denuncia ante las autoridades competentes. Reportar la presencia de ocupantes sin consentimiento al cuerpo policial o Guardia Civil ayuda a dejar constancia formal y puede ser requisito antes de acudir a los tribunales
En casos en los que la ocupación se detecta dentro de las primeras 48 horas y siempre que se pueda acreditar la titularidad del inmueble, las fuerzas de seguridad pueden proceder a la expulsión inmediata de los ocupantes, sin necesidad de una orden judicial. Esta medida es una herramienta rápida que existe dentro de la normativa española para proteger al propietario, aunque su aplicación depende de que la ocupación sea reciente y flagrante.
Si han pasado más de 48 horas o la ocupación no es reciente, la alternativa habitual es acudir a la vía civil con una demanda de desahucio por ocupación ilegal. Este proceso, presentado ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente, busca obtener una orden judicial de desalojo.
El desahucio por precario, que se basa en la falta de derecho a la posesión del inmueble, es una de las vías más comunes para estos casos.
La reforma legislativa aprobada en España a partir de 2024-2025 ha introducido mecanismos para agilizar los desalojos de ocupantes ilegales, incorporando procedimientos más rápidos y penas más severas, así como mayor autoridad para la intervención policial en situaciones recientes.
Cuáles son los tiempos, costes y alternativas dentro del proceso
El procedimiento de desahucio en España generalmente requiere autorización judicial. Aunque las reformas tienen como objetivo acelerar estos procesos (en algunos casos permitiendo resoluciones en días en lugar de meses) la duración real depende de la carga de trabajo judicial y de si los ocupantes presentan recursos legales.
En situaciones de ocupación prolongada o cuando los ocupantes se niegan a abandonar la vivienda tras la orden judicial, el proceso puede extenderse y requerir asistencia de abogado y procurador, lo cual incrementa los costes.
Por eso, muchos propietarios optan por negociar inicialmente con los ocupantes, con la ayuda de un profesional, buscando una salida voluntaria antes de acudir al juzgado, aunque esta vía no siempre tiene éxito.
También es importante considerar si la ocupación se da en el contexto de una herencia con múltiples coherederos. En estos casos, un coheredero que ocupa la vivienda puede ser objeto de un desahucio por precario por parte de los otros herederos, permitiendo que la propiedad se reparta o se gestione sin el ocupante en su interior.
Qué aspectos debe considerar un heredero para proteger su propiedad
Además de seguir las vías legales de desalojo, existen medidas preventivas que un heredero puede tomar para proteger un inmueble heredado de futuras ocupaciones. Un paso clave es formalizar lo antes posible la adjudicación registral de la herencia, lo que implica inscribir la propiedad a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad. Esto reduce el riesgo de complicaciones por falta de titularidad clara.
También se recomienda contar con asesoramiento de abogados especializados en derecho inmobiliario y sucesorio desde el inicio, ya que estos profesionales pueden orientar sobre la mejor estrategia según las características del caso, por ejemplo, si la ocupación parece ser de larga duración o si hay conflictos entre coherederos.
Los expertos aconsejan que los propietarios documenten la situación desde el primer momento, recogiendo pruebas como fotografías, informes periciales y comunicaciones con los ocupantes, que pueden ser útiles tanto ante la policía como ante los tribunales a lo largo de un eventual proceso de desahucio.
