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Muchos propietarios creen que basta con pedir la entrega del apartamento que tienen en arriendo y que no tendrá consecuencias. La ley de alquileres en Colombia impone condiciones precisas que, si no se cumplen, obligan al dueño a indemnizar al inquilino.
Si el arrendador invoca ciertas causales y luego no las ejecuta, el arrendatario puede exigir compensaciones que equivalen a meses de arriendo. Esa posibilidad explica por qué algunos expertos hablan de multas a los propietarios.
El motivo que puede costarle seis meses de arriendo al dueño
Cuando el propietario solicita la devolución del inmueble alegando motivos como habitarlo, demolerlo o entregarlo por compraventa, la ley exige que acompañe su aviso con una caución por seis meses de canon. Esa caución debe constituirse en entidad bancaria o aseguradora y quedar a favor del inquilino como garantía.
Si en un plazo máximo de seis meses no se consuma la causal invocada, el arrendador pierde la caución y debe indemnizar al inquilino por el tiempo señalado. Además, la normativa impide que el inmueble sea desalojado sin que el inquilino reciba previamente la indemnización correspondiente. Ese mecanismo es el que convierte una petición de desalojo en un riesgo económico real para el propietario.
Desalojo express: cuándo pueden demandarlo por mora
Por otro lado, la ley también protege al dueño: la falta de pago del canon figura entre las causales de restitución. El arrendador puede iniciar el proceso judicial por mora desde el primer mes vencido y pedir la restitución del inmueble ante el juez competente.
Ese trámite suele ser preferente y puede ventilarse en una sola instancia cuando la causal principal es la mora, lo que agiliza el proceso de desalojo si el juez lo ordena. Aun así, la coexistencia de estas reglas obliga a los propietarios a sopesar riesgo y plazo antes de notificar.
Qué debe hacer el inquilino y como probar el derecho
Si usted es arrendatario, conserve toda la prueba de pagos y cualquier comunicación escrita con el propietario. La ley exige consignaciones y constancias formales; presentar esas pruebas ante la autoridad o el juez es clave para exigir la indemnización o la devolución de la caución.
Si es propietario, antes de notificar evalúe la causal, constituya la caución requerida y documente el plan de ejecución. Actuar sin cumplir esos pasos puede terminar convirtiendo una intención legítima de recuperar el bien en un costo equivalente a varios meses de arriendo.