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Alquilar una vivienda en Colombia no siempre fue tan sencillo. Cada vez son más frecuentes prácticas que colocan a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad legal y habitacional. Entre ellas, la inclusión de cláusulas desfavorables en los contratos destaca como una de las más frecuentes; algunas intentan trasladar al inquilino obligaciones que podrían limitar su defensa.
Esta situación deja espacio para que algunos propietarios intenten incluir cláusulas que favorezcan sus intereses, mientras los arrendatarios enfrentan obstáculos y riesgos relacionados con demoras judiciales o desconocimiento de sus derechos.
La clave para los inquilinos está en identificar estas cláusulas abusivas, entender cómo afectan sus derechos y conocer los pasos legales y preventivos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 820 de 2003) contempla para protegerlos.
La cláusula del alquiler que puede dejarte sin casa ni defensa legal
En Colombia, algunos arrendadores podrían incluir en los contratos cláusulas que buscan habilitar desalojos exprés o rescisión unilateral del contrato. Sin embargo, la Ley 820 de 2003 establece que ningún propietario puede desalojar a un inquilino por la fuerza; cualquier incumplimiento debe tramitarse mediante demanda judicial de restitución de inmueble.
El problema surge cuando los contratos no son claros o intentan trasladar al inquilino la obligación de aceptar procedimientos de arbitraje o acuerdos paralelos que limitan su derecho a la defensa. Aunque no existe en Colombia una "cláusula de desahucio exprés" como en otros países, firmar sin asesoría puede dejar al inquilino en una posición vulnerable frente a demoras judiciales o presiones del propietario.
Lo más importante es recordar que, legalmente, el propietario no puede rescindir el contrato unilateralmente ni obligar al inquilino a renunciar a su derecho de defensa ante un juez, y cualquier intento de desalojarlo por vías de hecho constituye una acción ilegal con sanciones posibles para el arrendador.
Procedimientos alternativos y arbitraje: lo que debes saber
En Colombia, los conflictos de arrendamiento deben resolverse por la vía judicial, según lo establece la Ley 820 de 2003. No existe un mecanismo legal equivalente a un "desahucio exprés" o tribunales de arbitraje que puedan desalojar al inquilino sin un debido proceso.
Sin embargo, algunas personas recurren a procedimientos de conciliación o arbitraje voluntario, pero estos no pueden reemplazar los derechos legales del arrendatario. La participación en estos procesos es opcional, y el inquilino conserva siempre su derecho a acudir a un juez para garantizar una defensa completa ante cualquier incumplimiento del contrato.
Firmar acuerdos sin asesoría puede generar confusión sobre los plazos y procedimientos, y aunque la intención del arbitraje es agilizar la resolución de conflictos, nunca puede vulnerar los derechos fundamentales del inquilino ni sustituir el proceso judicial que protege su estabilidad habitacional.
¿Cómo pueden protegerse los inquilinos ante esta cláusula?
Para evitar caer en esta trampa legal, es clave actuar con precaución antes de firmar cualquier contrato. Algunas recomendaciones clave son:
Leer todo el contrato detenidamente: revisar cada cláusula con atención, especialmente aquellas que intentes limitar derechos legales establecer procedimientos de arbitraje que sustituyan la vía judicial. En Colombia, ningún contrato puede obligar al inquilino a renunciar a su derecho a acudir ante un juez.
Consultar con un abogado especializado: ante cualquier duda sobre el contrato, solicitar asesoramiento a un profesional en derecho inmobiliario. Algunas entidades, como las oficinas de atención al consumidor o centros de conciliación, ofrecen orientación gratuita.
Negociar condiciones antes de firmar: en caso de detectar una cláusula abusiva, solicita al arrendador que las elimine o modifique. Según la Ley 820 de 2003, los contratos deben respetar los derechos de los inquilinos y no pueden imponer desalojos exprés ni limitaciones ilegales a la defensa judicial.
Denunciar cláusulas abusivas: si ya firmaste un contrato con condiciones que vulneran tus derechos, puedes presentar una queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o acudir a mecanismos de conciliación para proteger tu derecho al debido proceso.