Invertir en propiedades sigue siendo una de las alternativas más elegidas por quienes buscan preservar el valor de sus ahorros y generar ingresos en el largo plazo. A diferencia de muchas inversiones financieras, los inmuebles combinan la seguridad de un activo tangible con la posibilidad de obtener una renta periódica a través de los alquileres.

Sin embargo, el éxito de una inversión inmobiliaria no depende únicamente de comprar una propiedad y ponerla en alquiler. La rentabilidad puede variar de manera significativa según el tipo de inmueble, el barrio elegido, el precio de compra, la demanda de alquiler y hasta la estrategia de salida que tenga cada inversor.

Mercado inmobiliario.Precio real de las propiedades: cómo funciona el índice que revela la brecha entre valores publicados y los de cierre

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Monoambiente o dos ambientes: qué tipo de departamento conviene comprar

Para Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, los monoambientes y los dos ambientes continúan siendo los productos más demandados por quienes buscan acceder a su primera vivienda o realizar una inversión destinada al alquiler.

“El producto por excelencia de la clase media es el monoambiente y dos ambientes con amenities”, afirmó el ejecutivo.

Sin embargo, señaló a los monoambientes como la opción más conveniente. Se trata de unidades con tickets de entrada más accesibles y que responden a cambios demográficos que se observan tanto en Argentina como en el resto del mundo.

Tapiola señaló que la baja natalidad, el aumento de los hogares unipersonales y la mayor cantidad de parejas sin hijos impulsan la demanda de este tipo de propiedades. “El monoambiente responde a eso perfecto”, sostuvo.

A eso se suma que muchos desarrollos incorporan espacios comunes como parrillas, piscinas, gimnasios o salas de coworking, que compensan parcialmente la menor superficie privada de las unidades.

En la misma línea, Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, también se inclina por los monoambientes para quienes buscan generar ingresos a través del alquiler. “Requiere menos capital inicial y, en general, ofrece una rentabilidad porcentual mayor que un dos ambientes”, explica.

Sin embargo, el especialista advirtió que la conveniencia de la inversión depende de dos factores centrales: la ubicación y el precio de compra. Un monoambiente bien ubicado puede ofrecer una buena relación entre el capital invertido, la demanda de alquiler y el retorno esperado.

Desde la mirada de la rentabilidad, Javo González, corredor inmobiliario y fundador de Rizoma Inmobiliaria, coincide en que las unidades pequeñas suelen ser las más atractivas para quienes buscan renta.

“Las unidades chicas suelen tener una demanda de alquiler más amplia y requieren un desembolso inicial menor”, explicó.

Además, destacó que los departamentos más grandes o de alta gama pueden generar alquileres más elevados en términos nominales, pero también exigen una inversión mucho mayor y suelen enfrentar períodos de comercialización más largos.

¿Cuál es más rentable?

Según los datos de Zonaprop de septiembre para CABA, los monoambientes ofrecen una rentabilidad bruta anual superior a la de los departamentos de dos ambientes:

Cálculo de rentabilidad del monoambiente

• Precio de compra: 40 m² × u$s 2.635 = u$s 105.400.
• Ingreso anual por alquiler: $779.370 × 12 = $9.352.440.
• Alquiler anual en dólares: $9.352.440 ÷ $1.550 = u$s 6.034.
• Rentabilidad bruta anual estimada: u$s 6.034 ÷ u$s 105.400 × 100 = 5,72%.

Cálculo de rentabilidad del dos ambientes

• Precio de compra: 50 m² × u$s 2.510 = u$s 125.500.
• Ingreso anual por alquiler: $855.400 × 12 = $10.264.800.
• Alquiler anual en dólares: $10.264.800 ÷ $1.550 = u$s 6.622.
• Rentabilidad bruta anual estimada: u$s 6.622 ÷ u$s 125.500 × 100 = 5,28%.

Qué zonas tienen hoy mayor potencial de valorización

Además del tipo de unidad, la ubicación sigue siendo uno de los factores más importantes a la hora de invertir.

Tapiola observa que gran parte de las oportunidades actuales ya no se encuentran en los barrios tradicionalmente más buscados, sino en zonas que todavía tienen margen para crecer.

“Estamos saliendo de las zonas obvias como Núñez y Belgrano y estamos yendo a los barrios que yo llamo de segunda marca”, explicó.

Dentro de ese grupo mencionó a Almagro y Boedo, barrios que cuentan con buena infraestructura, conectividad, acceso al transporte público y servicios, pero cuyos valores todavía se ubican por debajo de los de los corredores más consolidados.

El ejecutivo también destacó barrios más al sur de la Ciudad como Parque Patricios, La Boca, Montserrat y San Nicolás.

Según su análisis, estas zonas reúnen condiciones similares a las que años atrás impulsaron el crecimiento de otros barrios porteños: conectividad, disponibilidad de tierra para nuevos desarrollos y precios más accesibles.

Para detectar una zona con potencial de valorización, Tapiola recomienda observar indicadores como la llegada de nuevos comercios, cafeterías, polos gastronómicos, mejoras en el transporte y proyectos urbanos que ayuden a consolidar la zona.

Cuáles son los barrios de CABA con mayor rentabilidad

Los datos del último Index CABA Rentabilidad elaborado por Zonaprop muestran que las mayores rentabilidades no necesariamente se encuentran en los barrios más caros de la ciudad.

Actualmente, Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad bruta anual del 9,6%. En ese barrio se necesitan apenas 10,4 años de alquiler para recuperar la inversión.

Parque Patricios aparece en segundo lugar, con una rentabilidad del 7,7% anual y un plazo estimado de recuperación de 13 años.

En el otro extremo, Núñez y Palermo registraron una rentabilidad bruta anual del 4,6%. En estos barrios se necesitan aproximadamente 21,7 y 22 años de alquiler, respectivamente, para recuperar el valor de compra.

Las cifras coinciden con la visión de Tapiola, quien considera que los barrios del sur porteño ofrecen actualmente un potencial de renta significativamente superior al de las zonas premium. “Un barrio como La Boca o como Parque Patricios da aproximadamente el triple de rentabilidad que Núñez”, aseguró.

La diferencia entre el precio de compra y el alquiler potencial también permite explicar por qué los barrios más caros no siempre ofrecen los mejores retornos. Una estimación realizada a partir de los valores de departamentos en pozo y alquileres de unidades a estrenar muestra que Lugano puede ofrecer una rentabilidad superior a la de Palermo.

En el caso de un departamento de 30 metros cuadrados, el precio de compra estimado en Lugano asciende a u$s 68.370, frente a u$s 132.090 en Palermo. Al considerar alquileres mensuales de $ 660.673 y $ 1.148.361, respectivamente, y un dólar Banco Nación de $ 1.550, la rentabilidad bruta anual estimada alcanza el 7,48% en Lugano y el 6,73% en Palermo.

¿Sigue siendo negocio comprar para alquilar?

El mercado de alquileres recuperó protagonismo en los últimos años. Según los datos de Zonaprop citados por González, la cantidad de departamentos publicados para alquiler permanente en CABA pasó de aproximadamente 5000 en diciembre de 2023 a cerca de 17.000 en septiembre de 2026. En el mismo período, la oferta de alquileres temporarios cayó de unas 10.000 publicaciones a alrededor de 3.600.

En este escenario, considera que todavía pueden encontrarse inversiones con rentabilidades brutas cercanas al 6,5% anual, aunque el resultado final dependerá del perfil de riesgo del inversor y de la calidad de la compra realizada.

“Comprar una propiedad para alquilar sigue siendo una alternativa de inversión atractiva, especialmente para quienes buscan combinar ingresos periódicos con preservación patrimonial y una eventual valorización del capital a largo plazo”, sostuvo.

Además de la renta mensual, González remarca que existe una segunda fuente de ganancia que muchas veces se subestima: la apreciación del inmueble. Una propiedad puede generar ingresos por alquiler y, al mismo tiempo, aumentar su valor de mercado con el paso de los años.

Qué rentabilidad se puede esperar realmente

Si bien suelen difundirse cifras de rentabilidad bruta, los especialistas advierten que el rendimiento real suele ser menor.

Según González, en el mercado residencial de CABA y Zona Norte es habitual encontrar rentabilidades brutas de entre el 4% y el 6%, aunque existen excepciones por encima y por debajo de ese rango.

El problema es que el cálculo no termina ahí. Los gastos de escrituración, honorarios, impuestos, mantenimiento, reparaciones, expensas extraordinarias y eventuales períodos sin inquilino impactan directamente sobre la renta obtenida.

Como ejemplo, el corredor inmobiliario señala que una propiedad que genera un rendimiento bruto de 5,66% anual podría terminar ofreciendo una rentabilidad neta cercana al 4,9% después de descontar costos operativos.

Por eso recomienda analizar siempre la renta sobre el capital total efectivamente invertido y no únicamente sobre el valor de compra publicado.

Los errores que pueden arruinar una inversión inmobiliaria

Los especialistas coinciden en que uno de los errores más frecuentes es pagar de más por una propiedad.

Según González, buena parte del éxito de una inversión se define al momento de la compra. De hecho, estima que una gran proporción de los inmuebles publicados se encuentra por encima de los valores que realmente convalida el mercado.

“Comprar bien es empezar bien una inversión. Comprar caro puede ser el puntapié inicial de una mala inversión”, advirtió.

Otro error habitual consiste en enfocarse exclusivamente en el valor del alquiler sin considerar el resto de los costos o la demanda real de la zona.

También recomienda evitar publicaciones con precios demasiado elevados. Una propiedad vacía durante varios meses puede terminar generando menos ingresos que otra alquilada rápidamente a un valor competitivo.

Por último, tanto González como Tapiola coinciden en que la inversión inmobiliaria debe analizarse con una mirada de largo plazo. La clave no pasa únicamente por elegir entre un monoambiente o un dos ambientes, sino por combinar una tipología con fuerte demanda, una ubicación con potencial de crecimiento y un precio de compra razonable.