El mercado inmobiliario global enfrenta una transformación estructural, impulsada por dos factores: un cambio generacional y la reconfiguración del poder adquisitivo. En el marco de Proptech Latam Summit, Nacho Flores, consultor, fundador de Enfracciones.com y embajador oficial de Airbnb, expuso cómo la masificación de las plataformas de alojamiento digital ha detonado el nacimiento del real estate flexible, un modelo que rompe definitivamente con el paradigma de la propiedad única y total.
De acuerdo con el especialista, las dinámicas habitacionales que funcionaron para generaciones anteriores hoy resultan obsoletas para un mercado dominado por profesionales remotos, familias de estructuras diversas (incluyendo el auge de los hogares con mascotas) y una creciente conectividad aérea que multiplica los destinos comerciales y turísticos en el país.
"La forma en la que viajamos, trabajamos y creamos familia está cambiando drásticamente, lo que obliga a los desarrolladores inmobiliarios a replantearse qué tipo de producto están construyendo en la actualidad", señaló Flores durante su intervención en el evento.
Nacho Flores comenzó en el sector inmobiliario en 2011 listando una recámara de su casa en Airbnb por necesidad económica; para 2015 escaló a la hotelería boutique y desde 2019 funge como embajador de Airbnb. Su experiencia en el ramo lo llevó a fundar Enfracciones.com, un sitio donde es posible vender inmuebles en fracciones.
El esquema fraccional no solo descentraliza el acceso para los compradores, sino que surge como una válvula de escape financiera para los desarrolladores inmobiliarios que experimentan estancamiento en sus inventarios de alta gama (como penthouses o edificios residenciales completos) debido al agotamiento de la masa crítica de compradores tradicionales con liquidez total.
La viabilidad legal de este engranaje, según adelantó Flores, es posible gracias a fideicomisos estructurados, figuras jurídicas que aportan certeza, resguardan las unidades divididas y garantizan una gobernanza clara entre los inversionistas.
La implementación exitosa de estos proyectos requiere un acompañamiento integral que abarque desde el diseño del modelo comercial y estrategias de marketing digital disruptivo, hasta la capacitación técnica de las fuerzas de ventas de las inmobiliarias, habituadas a la comercialización tradicional.
La empresa de Flores tiene una alianza con la proptech de compraventa de propiedades La Haus, una startup que ha levantado más de u$s 150 millones en capital de riesgo de fondos como Kaszek.
El fundamento de la unificación del hogar, el alquiler y el hospedaje
Tradicionalmente, el sector inmobiliario operaba bajo tres esquemas claramente segmentados: el hogar de residencia permanente, las propiedades adquiridas de forma tradicional para arrendamiento a largo plazo, y el hospedaje hotelero convencional. Flores explicó que el ecosistema digital ha unificado estas tres vertientes en una sola experiencia fluida.
Bajo la tesis del real estate flexible, una propiedad moderna ya no cumple un único propósito. El usuario actual no necesariamente busca adquirir el 100% de un activo que permanecerá subutilizado gran parte del año, como ocurría con las casas de descanso de las generaciones pasadas.
Al contrario, la tendencia se inclina hacia la monetización de los espacios propios —habilitando habitaciones para plataformas de economía colaborativa como Airbnb o mudándose temporalmente para rentar el inmueble completo— o bien, hacia la adquisición exclusiva de las fracciones de tiempo y espacio que realmente se van a habitar o capitalizar.
"El pensamiento tradicional nos obliga a imaginarnos que la vivienda es complicada y cara porque estamos pensando en ser los dueños del 100% de la propiedad. Pero si solo necesitas comprar lo que vas a utilizar o rentabilizar, la propuesta comercial cambia por completo", afirmó el fundador de Enfracciones.com.
Para solucionar la barrera de entrada que representan los altos costos de capital del mercado habitacional actual, Flores impulsa el modelo de adquisición fraccionada. Esta estrategia permite a los inversionistas atomizar su capital y diversificar riesgos a través de portafolios multi-destino en lugar de concentrar todo su presupuesto en una sola coordenada geográfica.
El experto ejemplificó que, con el mismo presupuesto requerido para adquirir una sola vivienda residencial tradicional, un inversionista bajo el modelo flexible puede adquirir participaciones o fracciones copropietarias en cuatro destinos turísticos de alta plusvalía en México, tales como Cancún, Playa del Carmen, Los Cabos y Puerto Vallarta.
Esto permite activar un esquema de triple beneficio: uso exclusivo vacacional durante temporadas asignadas, rentabilidad constante mediante la colocación del activo en Airbnb y otras plataformas de hospedaje de corta estancia, y captura de la plusvalía con el paso de los años.