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Las rentas de inmuebles, sin importar si son comerciales o de casa-habitación, ya no se mide en promedios, ahora los inversionistas deben revisar el comportamiento en cada colonia de la capital del país, para obtener el mayor rendimiento posible.
De acuerdo con un estudio conjunto de Spot2.mx y MoradaUno, el precio promedio dista mucho de la realidad de cada colonia, pues aunque zonas como Las Águilas o la colonia Del Valle son consideradas de ingresos medios y altos, sus precios de renta no se comparan con el de zonas como Polanco o La Condesa.
En el mercado de renta de casas-habitación, hay zonas como La Condesa, donde el cambio de la población se inclina hacia residentes extranjeros.
El estudio muestra que estos inquilinos pagan en promedio 17% más que los nacionales, una situación que acentúa la gentrificación y eleva los precios de las rentas en ese cuadro de la ciudad.
“Hoy la CDMX no se puede analizar como un solo mercado. Cada colonia funciona como un micromercado con reglas propias, tanto para vivienda como para espacios comerciales”, Pablo Gadsden, Co-Founder & CGO de Spot2.mx y Santiago Morales, CEO de MoradaUno.
Los precios de las rentas en colonias como Polanco crecen por arriba del promedio de la Ciudad de México, mientras que en colonias como Portales o Xoco el alza es menor al promedio.
“La vivienda sigue siendo un activo defensivo, pero ya no basta con ‘comprar y rentar’. El rendimiento depende de entender cómo se comporta el precio por metro cuadrado en cada colonia, qué lo impulsa y qué tan sostenible es en el tiempo. Quien no hace ese análisis corre el riesgo de sobreestimar su retorno”, advierte Morales.
En colonias como Polanco, los valores pueden ubicarse en los rangos más altos del mercado, con precios promedio que rondan MXN $371 por metro cuadrado aunque con frecuencia pueden rebasar estos valores.
En contraste, corredores como Del Valle, Narvarte o Portales operan en segmentos medios-altos, generalmente en rangos promedio de MXN $250 a MXN $270 por metro cuadrado, con una demanda más estable y sostenida.
Por su parte, colonias como Pedregal de Coyoacán o Las Águilas presentan niveles más accesibles con precios promedio entre MXN $200 a MXN $220 por metro cuadrado.
Renta comercial, la misma historia
Al comprar locales comerciales, analizar la colonia donde se ubica puede ser la diferencia entre tener un activo que genere rendimiento contra un pasivo si no se entiende el corredor, pues el precio puede variar de forma sensible incluso entre calles de la misma colonia, pero también puede ser más rentable, señala Spot2.mx.
En corredores prime como Polanco, las rentas pueden superar MXN $2,000 por metro cuadrado, mientras que en colonias residenciales o emergentes los rangos pueden caer por debajo de MXN $500/m², evidenciando una brecha significativa dentro de la misma ciudad.
Colonias residenciales como Narvarte, Portales o Escandón muestran que el retail defensivo existe, pero no es especulativo con rangos que van desde MXN $300 y hasta MXN $650 por metro cuadrado.
Es importante destacar que el precio no define por sí solo la rentabilidad de un local comercial: rotación, vacancia y adecuaciones pesan más en el comercio que en la vivienda.
“En retail, el precio por metro cuadrado puede variar de forma radical entre colonias, pero también entre calles. No es lo mismo pagar una renta alta en un corredor consolidado que una renta media en una zona sin vocación comercial clara. Colonias como Polanco concentran las rentas más altas, pero castigan cualquier error de ubicación, mientras que zonas como Juárez ofrecen oportunidades de crecimiento con mayor volatilidad. Por eso, al comparar vivienda y comercio, no hay un ganador absoluto: cada colonia —y cada corredor— impone sus propias reglas”, dice Pablo Gadsden.