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En el mercado de alquiler en España, las subidas de renta no pueden aplicarse de forma arbitraria. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)establece condiciones específicas bajo las cuales un arrendador puede modificar el importe del alquiler tras realizar obras en la finca.
Saber en qué casos la legislación permite un incremento por reformas, cuáles son los límites establecidos y qué derechos asisten al inquilino resulta fundamental para comprender cómo pueden afectar estas intervenciones al contrato vigente.
Condiciones para subir la renta tras una mejora
El artículo 19 de la LAU establece que, si han transcurrido al menos cinco años desde el inicio del contrato (o siete años si el arrendador es una persona jurídica), se podrá incrementar la renta anual en caso de haber ejecutado obras de mejora, siempre que no exista un pacto en contrario.
La subida debe calcularse aplicando al capital invertido en la mejora del tipo de interés legal del dinero, incrementado en tres puntos. Sin embargo, la ley establece que este aumento no podrá superar el 20% de la renta vigente en el momento en que finalicen las obras.
De igual modo, se deben descontar las subvenciones públicas que el arrendador haya recibido para ejecutar dichos trabajos.
Para aplicar esta subida, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino la nueva cuantía, detallando los cálculos y presentando documentación que acredite el coste de las obras. El nuevo importe empezará a aplicarse al mes siguiente de la notificación.
Diferencias entre obras de mejora y conservación
No todas las obras justifican un aumento de la renta. La normativa distingue entre obras de mejora y obras de conservación:
Las de conservación, necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble, son obligación del propietario y no permiten repercutir la renta al arrendatario.
En caso de que estas obras limiten el uso normal de la vivienda durante más de veinte días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta.
Las mejoras deben ir más allá del deber de mantenimiento y no podrán utilizarse como pretexto para elevar el alquiler si no cumplen este criterio legal.
En el caso de mejoras que afecten a varios pisos de un edificio, el coste deberá distribuirse proporcionalmente entre los arrendatarios según las cuotas de participación o la superficie de cada inmueble, dependiendo del régimen de propiedad del edificio.
Aplicación en contratos anteriores y propuestas recientes
En contratos antiguos, especialmente aquellos firmados antes de 1985 (conocidos como de "renta antigua"), el régimen de actualización es diferente y está sujeto a regulaciones específicas y a interpretaciones jurisprudenciales.
Por otra parte, propuestas políticas recientes, como la presentada por Más Madrid en 2025, plantean reforzar la estabilidad del arrendatario manteniendo el límite del 20% en caso de reformas, pero buscando mayor control sobre los criterios para aplicar dichas subidas.