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Alquilar una vivienda en España implica más que fijar una renta mensual: también supone definir con claridad quién asume cada coste asociado al uso y mantenimiento del inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que ciertos gastos que habitualmente recaen sobre el arrendador puedan trasladarse al arrendatario, si así se pacta contractualmente.
Qué dice la LAU sobre repartir gastos generales
La LAU, en su artículo 20, permite que las partes acuerden que los gastos generales necesarios para el mantenimiento del inmueble (impuestos, comunidad, tasas) sean asumidos por el arrendatario, siempre que se refleje en el contrato.
Esto implica que, aunque lo habitual es que el propietario pague el IBI, las cuotas de comunidad o la tasa de basuras, un inquilino podría negociar que estos gastos diarios sean incluidos en la renta si se especifican explícitamente en el contrato.
En concreto, para poder cobrar esos gastos al propietario, debe indicarse el importe real del año anterior, garantizando transparencia.
Qué gastos puede pactar el inquilino en el contrato
Por norma general, estos son algunos de los gastos que podrían pasar de forma diaria al propietario si se pacta en el contrato:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tasa municipal de basura, y cuotas de comunidad, siempre como gastos generales pactados.
Suministros (agua, luz, gas), que deberían estar a nombre del inquilino y correr por su cuenta, aunque pueden incluirse en la renta si se acuerda así.
Pequeñas reparaciones por uso diario, según el desgaste normal - el inquilino las abona; en cambio, las reparaciones que garanticen habitabilidad recaen en el propietario.
Es crucial que estos acuerdos sean expresos y por escrito, para evitar equívocos y poder reclamarlos legalmente.
El caso de Madrid con las viviendas protegidas
Una sentencia reciente del Tribunal Supremo, del 9 de mayo de 2025, dictaminó que los inquilinos de viviendas de protección oficial en Madrid deben pagar la cuota de comunidad si el contrato lo prevé, aunque no desglosen el importe anual.
Esto se debe a que la normativa autonómica prevalece sobre la LAU en estos casos. Incluso sin el detalle anual exigido por la LAU en alquileres libres, en ciertos ámbitos autonómicos -como este- basta la cláusula genérica para legitimar el cargo al inquilino.
Gastos que no se le puede cobrar al propietario
Existen determinados gastos que, por ley, no pueden ser trasladados al inquilino bajo ningún concepto. Por ejemplo, los costes derivados de la formalización del contrato y de la gestión inmobiliaria corresponden siempre al arrendador cuando actúa como persona jurídica, según establece la normativa vigente.
Además, las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble -como arreglos estructurales o problemas en la instalación eléctrica o de fontanería- deben ser asumidas por el propietario, salvo que los daños sean imputables directamente al inquilino.
Estas condiciones están protegidas por el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que también ampara al arrendatario en caso de urgencias, permitiéndole ejecutar reparaciones indispensables y reclamar posteriormente el reembolso al arrendador.