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La Ley 820 de 2003, que regula únicamente los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece que el arrendador puede tener responsabilidad económica cuando incumple sus obligaciones o actúa de mala fe frente al inquilino.
Esta norma no se limita a fijar reglas sobre el contrato o los aumentos del canon. También define situaciones concretas en las que el propietario debe indemnizar al arrendatario, especialmente si termina el contrato de manera unilateral sin causa legal, afecta la habitabilidad del inmueble o incumple con el mantenimiento que le corresponde.
En la práctica, muchos inquilinos desconocen que pueden reclamar compensaciones económicas cuando el dueño del inmueble presiona un desalojo sin seguir el procedimiento legal, invoca causales falsas para recuperar la vivienda o cobra valores que no están permitidos. En estos casos, la ley contempla la devolución de cobros indebidos y la reparación de los daños ocasionados.
¿Cuándo debe el propietario indemnizar al inquilino?
La Ley 820 establece diversos supuestos en los cuales el arrendador puede verse obligado a indemnizar por perjuicios. Entre los más significativos se encuentran:
- Acciones de presión o desalojo irregular. Cambiar cerraduras, retirar pertenencias o insistir en la entrega del inmueble sin orden judicial puede constituir un incumplimiento grave que habilita al inquilino a solicitar reparación del daño causado.
- Invocar la causal de ocupación del inmueble y no cumplirla. Cuando el dueño afirma necesitar la vivienda para habitarla él mismo o un familiar —y por esa causal exige la entrega—, pero luego no se materializa ese uso, debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, tal como lo permite exigir la jurisprudencia colombiana.
- Afectar la habitabilidad por omisión del mantenimiento. Cuando el propietario no realiza reparaciones obligatorias y la vivienda presenta problemas que impiden su uso normal, el arrendador debe asumir los perjuicios ocasionados.
- Terminación del contrato sin cumplir los requisitos legales (artículo 22). Si el propietario da por terminado el contrato sin respetar el preaviso legal, sin que exista causal válida o sin seguir el procedimiento, el inquilino tiene derecho a reclamar indemnización.
Reclamos del inquilino ante incumplimiento del propietario
Dependiendo del caso, el arrendatario puede exigir:
- Pago de daños y perjuicios derivados de la terminación indebida, de un desalojo irregular o de la afectación del uso del inmueble.
- Indemnización de tres meses de canon, cuando el propietario invoca la causal de ocupación y no cumple con habitar el inmueble.
- Devolución de valores cobrados indebidamente, como aumentos no autorizados o cobros que no estaban pactados en el contrato.
- Reparación o adecuación del inmueble, si la falta de mantenimiento del arrendador afecta la habitabilidad.
Cómo reclamar la indemnización siendo inquilino
Para iniciar el proceso de reclamación, el inquilino debe:
- Enviar un requerimiento formal por escrito al propietario, dejando constancia de la reclamación.
- Reunir pruebas: fotografías, comunicaciones, recibos de servicios, registros de daños o evidencia del desalojo irregular.
- Acudir a la autoridad competente, como la Superintendencia de Notariado y Registro, casas de justicia o un juez civil municipal, dependiendo del tipo de incumplimiento.
- Solicitar medidas de protección, si el arrendador ejerce presión indebida para la entrega del inmueble.
