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El Gobierno avanzó este lunes en la reglamentación de distintos puntos de la ley de modernización laboral, incorporando modificaciones en áreas como convenios colectivos, asociaciones sindicales, plataformas digitales y empresas de servicios eventuales. En ese paquete de medidas, se destaca una modificación clave en el Impuesto a las Ganancias, con impacto directo en el mercado inmobiliario.
A través del Decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial, el Poder Ejecutivo avanzó en la reglamentación de las exenciones vinculadas a los ingresos por alquileres destinados a vivienda y a los resultados derivados de la venta de inmuebles, con el objetivo de brindar mayor claridad y garantizar su aplicación.
Exención de Ganancias en alquileres: qué cambia
Uno de los puntos centrales de la norma es la definición del alcance de la exención para las ganancias originadas en la locación de inmuebles con destino habitacional.
El decreto establece que quedarán exentas del impuesto las ganancias obtenidas por el alquiler o subalquiler de propiedades destinadas a casa-habitación, entendida como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. La medida alcanza a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a ese fin, siempre que el uso del inmueble sea exclusivamente habitacional.
Además, se incluye dentro de la exención no solo el alquiler en sí, sino también los importes abonados por los inquilinos por el uso de muebles u otros servicios suministrados por el propietario.
Por último, la norma establece que ciertas deducciones no podrán aplicarse cuando el locador o condómino sea una persona humana o una sucesión indivisa, en la proporción que les corresponda sobre el inmueble.
En este punto, en diálogo con El Cronista, el abogado tributarista Marcelo D. Rodríguez, CEO de MR Consultores, advirtió que la reglamentación introduce limitaciones que no estaban presentes en la ley original.
“La ley 27.802 contempla la exención para las rentas que se obtengan por el alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación y no hace ningún distingo sobre quiénes son los locadores. Es decir, deja abierta la posibilidad de que tanto una persona humana, una sucesión indivisa o incluso una sociedad puedan acceder al beneficio”, explicó.
Sin embargo, señaló que la reglamentación introduce un recorte: “El decreto limita la exención exclusivamente a cuando el locador sea una persona humana o una sucesión indivisa. De esta manera, restringe el beneficio y deja afuera a las sociedades. A mi juicio, en este punto, el decreto es ilegal”, cuestionó.
Desde cuándo rige el beneficio
El texto reglamentario aclara que la exención resultará aplicable a las ganancias devengadas a partir del 1 de enero de 2026, independientemente de la fecha en que se haya firmado el contrato de locación. Esto implica que incluso los contratos celebrados con anterioridad quedarán alcanzados por el beneficio, siempre que los ingresos correspondan a períodos fiscales iniciados en ese año.
También se incluye dentro de la dispensa el valor locativo presunto en los casos en que un inmueble sea cedido sin precio o a un valor no determinado, siempre que el destino sea casa-habitación.
Venta de inmuebles: quiénes quedan alcanzados
El decreto también reglamenta la exención para los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre los mismos. En este caso, el beneficio alcanza a las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes en el país como en el exterior, siempre que las operaciones involucren inmuebles ubicados en la Argentina.
Para acceder a la exención, las operaciones deberán realizarse a partir del 1° de enero de 2026 y estar comprendidas dentro de las disposiciones vigentes del impuesto.
La norma precisa que se considerará configurada la enajenación conforme a los criterios legales existentes, e incluye también la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, incluso sin posesión efectiva del bien.
No obstante, el especialista también advirtió que la reglamentación deja afuera algunas situaciones contempladas en la ley. “La reglamentación vuelve a acotar la exención solo a la transferencia de inmuebles o de derechos sobre inmuebles, pero no incluye la cesión de derechos de fideicomisos, que sí está contemplada en la ley. En consecuencia, cuando se cede un derecho de un fideicomiso no quedaría alcanzado por la exención, lo cual es bastante cuestionable y absurdo”, afirmó.
