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Mientras algunos inversores priorizan el flujo mensual del alquiler, otros buscan zonas donde los precios todavía tienen margen para seguir creciendo. En ese contexto, la estrategia inmobiliaria ya tiene claro que los barrios con mejor rentabilidad dejaron de ser los mismos que encabezan la recuperación del valor del metro cuadrado.
La lógica parecía sencilla, pero hubo recientemente un “split”. Antes se compraba un departamento barato, para alquilar y esperar que también aumentara de valor; ahora hay estrategias diferenciadas.
Los últimos informes de Zonaprop muestran que el mercado inmobiliario se segmentó entre quienes priorizan la rentabilidad inmediata del alquiler y quienes buscan capturar la revalorización del inmueble.
El mapa de la renta, en la Ciudad y en el Conurbano
El mercado se partió en dos. Entonces, la pregunta que aparece es dónde compran quienes buscan renta y dónde quienes apuestan a la valorización.
Los mayores retornos por alquiler aparecen, en general, en zonas donde el precio de compra todavía es bajo.
En la Ciudad de Buenos Aires, Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad bruta cercana al 9,8%, seguido por Nueva Pompeya. Para tener el promedio está cerca de 4 puntos por debajo.
En el Gran Buenos Aires Norte, el liderazgo corresponde a José C. Paz Sudeste, con un retorno del 10%; en el Oeste, Gregorio de Laferrere ofrece una rentabilidad del 7,27%, mientras que en el Sur el primer lugar lo ocupa San José, con 11,8%.
Al tener valores de compra relativamente bajos, el alquiler representa una proporción mayor del capital invertido.
No por casualidad, José C. Paz mantiene uno de los precios medios más bajos de GBA Norte, con u$s 1.082 por metro cuadrado, mientras que Gregorio de Laferrere figura entre los barrios más económicos del Oeste, con valores cercanos a 800 por metro cuadrado.
El mapa de la valorización es uno distinto al de la renta
La lógica cambia cuando el objetivo no es cobrar un alquiler, sino comprar hoy para vender más caro en algunos años.
En la Ciudad, Saavedra y Agronomía estuvieron entre las zonas con mayores subas del valor del metro cuadrado durante el último año.
En el conurbano, el fenómeno se repite con Villa Adelina, que lidera la apreciación en GBA Norte con un incremento interanual del 27%, y Ringuelet, que encabeza el ranking de GBA Sur con una suba del 22,8%.
Son barrios que no necesariamente ofrecen la mejor renta hoy, pero donde los precios vienen recuperándose más rápido que el promedio.
La diferencia también aparece cuando se comparan las rentabilidades promedio.
En GBA Norte, donde el precio del metro cuadrado alcanza 2.416, la rentabilidad bruta promedio es de 5,62%, la más baja de las tres regiones analizadas.
En cambio, GBA Oeste combina un precio medio de apenas 1.573 por metro cuadrado con una rentabilidad promedio de 7,27%, mientras que GBA Sur presenta un valor medio de 1.672 y una renta del 7,23%.
Es decir, cuanto más caro es el mercado, menor suele ser el rendimiento anual por alquiler. La decisión depende, entionces, del objetivo
Esa segmentación explica por qué hoy los especialistas insisten en que ya no existe un único “mejor barrio” para invertir.
Quien busca ingresos mensuales probablemente mire zonas donde el precio de compra todavía es relativamente bajo y el alquiler ofrece una renta elevada.
En cambio, quien apuesta a una apreciación del capital tenderá a elegir barrios donde el valor del metro cuadrado viene acelerando, aun cuando el rendimiento del alquiler sea menor.
El mercado inmobiliario, en definitiva, dejó de tener una única brújula. Hoy conviven dos estrategias distintas y, con ellas, dos mapas completamente diferentes de inversión.
