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Comprar un departamento a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires cuesta, en promedio, un 32,6% más que uno usado.
Sin embargo, esa relación cambia por completo según el barrio. Mientras en Monserrat el metro cuadrado vale más del doble que el de una propiedad de segunda mano, en zonas como Parque Chas o Puerto Madero la brecha apenas supera el 10%
De acuerdo con Zonaprop, el metro cuadrado promedio de una unidad a estrenar se ubica en u$s 2945, frente a los u$s 2221 de una usada.
Hace un año, la distancia era del 28,4%; y cinco años atrás apenas alcanzaba el 10,8%.
La diferencia no deja de crecer
Durante los últimos años, la suba de la mano de obra, los materiales y el valor de la tierra encarecieron los nuevos desarrollos. En cambio, las propiedades ya construidas ajustaron sus precios con mayor lentitud.
Aunque la actividad empezó a recuperarse, el sector todavía no volvió al nivel que tenía a fines de 2023. Según Reporte Inmobiliario, en junio construir un edificio demandó un 2,04% más que el mes anterior en pesos. Medido en dólares registró una baja por la evolución del tipo de cambio.
“Hoy, en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento a estrenar suele tener un valor entre un 15% y un 30% superior al de una unidad usada. Esa diferencia responde, principalmente, al incremento que registraron los costos de construcción en los últimos años”, explicó Sebastián Sosa, presidente y cofundador de RE/MAX Argentina y Uruguay.
Para el ejecutivo, el precio no es el único factor que pesa en la decisión. Las propiedades de mayor antigüedad siguen siendo elegidas por sus ambientes más amplios, el metraje y la calidad constructiva, mientras que los proyectos más recientes atraen a compradores que priorizan otras prestaciones de uso compartido.
El crédito volvió a mover el mercado
El regreso del crédito hipotecario también empezó a modificar el perfil de las operaciones. Aunque el volumen todavía se encuentra por debajo del registrado durante 2025, las inmobiliarias aseguran que volvió a impulsar la demanda y que cada vez más compradores llegan con un préstamo aprobado o en trámite.
En Caballito, Alejandra González, CEO de Justevila, aseguró que cerca del 80% de las ventas de inmuebles usados que hoy realiza la firma se concretan mediante crédito hipotecario. “Pueden pagar una propiedad en 10 o 20 años. Una constructora no puede ofrecer ese plazo”, explicó.
La ejecutiva también advirtió un cambio en las preferencias de los compradores. Históricamente, los departamentos de cuatro ambientes lideraban la demanda en el barrio. Hoy el mayor interés se concentra en los dos ambientes y, en segundo lugar, en los tres ambientes.
En Palermo, en tanto, todavía quedan unidades disponibles en edificios terminados cuyos valores quedaron por debajo de lo que costaría iniciar hoy una obra similar. “El que busca bien todavía puede encontrar oportunidades”, sostuvo Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers.
Hoy, las unidades a estrenar representan alrededor del 24% de las publicaciones del mercado, cuando antes de la pandemia ese porcentaje rondaba el 35%.
Qué barrios lideran el ranking
De acuerdo con Zonaprop, Monserrat ocupa el primer lugar. Allí, el metro cuadrado de una unidad a estrenar cotiza a u$s 3633, frente a los u$s 1719 de una usada. La diferencia alcanza el 111,3%, la más alta del relevamiento.
Le siguen Villa Lugano, con u$s 1784 por m2 frente a u$s 948, una diferencia del 88,2%; Constitución, con u$s 2564 y u$s 1499; Nueva Pompeya, con u$s 2003 y u$s 1262; y La Boca, con u$s 2208 y u$s 1470, una brecha del 50,2%.
Por encima del promedio de la Ciudad también aparecen Caballito, Belgrano, Recoleta y Colegiales. En esos barrios, las diferencias oscilan entre el 34% y el 40%.
En el otro extremo aparecen Parque Chas, Villa Pueyrredón, Puerto Madero, Villa Santa Rita y Villa Luro. Allí, los valores se mantienen mucho más cerca entre sí.
