Los alquileres no dejan de subir, mientras que ahorrar para acceder a una vivienda propia sigue siendo uno de los mayores desafíos para los argentinos. Al mismo tiempo, el regreso de los créditos hipotecarios reabrió una posibilidad que durante años estuvo prácticamente ausente del mercado.
En este escenario, vuelve una pregunta: ¿conviene seguir alquilando o es momento de comprar una propiedad? La respuesta depende de múltiples variables, desde el valor del inmueble hasta la evolución de los salarios, la inflación y las tasas de interés.
Para ayudar a responder esa pregunta, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) desarrolló una calculadora online gratuita que permite comparar ambos escenarios y estimar cuál resulta más conveniente desde el punto de vista patrimonial.
Cómo funciona la calculadora de la UNSAM
A diferencia de los simuladores tradicionales de los bancos, que se limitan a indicar si una persona puede afrontar la cuota de un crédito hipotecario, la calculadora desarrollada por la UNSAM analiza el impacto que tiene cada decisión sobre el patrimonio a lo largo del tiempo.
Para ello, compara el desembolso inicial, los gastos mensuales y la posición patrimonial final, es decir, cuánto valdrá la propiedad al cabo de los años frente al capital que podría haber acumulado un inquilino si hubiera invertido ese dinero en otra alternativa.
Además, incorpora variables que habitualmente quedan fuera del análisis, como la inflación, la evolución de los salarios, la revalorización esperada del inmueble, los costos de compra y venta, el rendimiento potencial de otras inversiones y el impacto del desarrollo urbano sobre el valor de la propiedad.
También corrige errores frecuentes, como subestimar los gastos de escrituración o el efecto del interés compuesto en los ajustes del alquiler, e incluso permite simular escenarios de estrés económico, como una devaluación.
Para realizar la simulación, el usuario debe ingresar datos como:
- El valor de la propiedad
- Tiempo de residencia
- El valor del alquiler mensual
- Las condiciones del crédito hipotecario (tasa, plazo y porcentaje de financiación)
- El índice de actualización del contrato
- La rentabilidad esperada de las inversiones
A su vez, la herramienta permite modificar parámetros como la inflación, la plusvalía del inmueble y la tasa de descuento, incorporar los ingresos del grupo familiar y adaptar el análisis a distintas ciudades, como CABA, Rosario o Córdoba.
Entonces, ¿comprar o alquilar?
Para probar el funcionamiento de la herramienta, El Cronista realizó una simulación con valores representativos del mercado. Se tomó como ejemplo la compra de un departamento de u$s 150.000 en la Ciudad de Buenos Aires mediante un crédito hipotecario UVA con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 5%, financiación del 80% y un plazo de 20 años.
El escenario también contempló un alquiler mensual de u$s 600, una apreciación anual del inmueble del 2%, una tasa de descuento del 5%, costos de compra y venta del 4% y un seguro equivalente al 1% del valor de la propiedad.
Con esos parámetros, la calculadora concluyó que comprar permitiría obtener un beneficio patrimonial equivalente a u$s 56.638 al cabo de 20 años, en comparación con la alternativa de continuar alquilando.