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La plusvalía municipal, el impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se ha disparado desde 2020, especialmente en las principales ciudades españolas. Según un informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), las subidas oscilan entre el 275% registrado en Barcelona y el 650% alcanzado en Madrid.
Según EFE, el estudio analiza el efecto del incremento de este tributo en la compraventa de viviendas de nueva construcción y advierte de que el sobrecoste termina repercutiendo directa o indirectamente en el precio final de la vivienda nueva, dificultando especialmente el acceso a la compra para los jóvenes.
Madrid, Sevilla y Málaga lideran las mayores subidas de la plusvalía municipal
El informe sitúa a Madrid como la ciudad donde más ha aumentado la plusvalía municipal desde 2020, con un incremento del 650%. Le sigue Sevilla, donde la subida alcanza el 500%.
Por su parte, Málaga registra un aumento del 305%, mientras que Zaragoza y Barcelona también presentan importantes incrementos, siendo este último del 275%.
Según EY, este aumento del impuesto se suma al conjunto de costes que soporta la promoción inmobiliaria y acaba trasladándose al comprador a través del precio de la vivienda nueva.
Cómo impacta el impuesto en el precio de una vivienda nueva
El informe pone un ejemplo concreto para medir el efecto de la plusvalía municipal. En una vivienda de obra nueva valorada en 300.000 euros, el importe medio del impuesto ha pasado de 1296 euros en 2020 a 6480 euros en la actualidad.
Esto supone una diferencia de 5184 euros, un incremento que, según el estudio, no responde a una mayor revalorización real del suelo. EY atribuye esta evolución al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, habituales en la actividad promotora.
Además, el informe señala que España constituye una anomalía en Europa debido a la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva. Esta situación provoca que una parte “significativa” del precio final de la vivienda responda a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición.
Las propuestas para reducir el impacto de la plusvalía municipal
El estudio también advierte de que el problema se ve agravado por el coeficiente del 0,15 utilizado para calcular la cantidad a pagar. Según EY, este parámetro funciona en la práctica como un coeficiente de aplicación generalizada, sin una adaptación “suficiente” a las diferencias existentes entre los distintos mercados inmobiliarios locales.
Como medidas para mitigar esta situación, el informe plantea permitir que los costes de promoción y urbanización puedan deducirse del valor de transmisión o incorporarse al valor de adquisición, de manera que el impuesto grave únicamente el incremento real del valor del terreno.
La segunda propuesta consiste en introducir una bonificación obligatoria en la plusvalía municipal para promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Finalmente, el estudio propone permitir a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, aplicando las bonificaciones ya previstas en la normativa vigente.
