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En España, el mercado de alquileres ha experimentado cambios normativos relevantes en los últimos años, especialmente tras la aprobación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Entre las medidas más destacadas figura el refuerzo de las prórrogas obligatorias y extraordinarias del contrato, que permiten al inquilino continuar en la vivienda una vez finalizado el periodo inicial, siempre que cumpla las condiciones legales. El objetivo es aportar mayor estabilidad en un contexto de precios elevados y tensión en determinadas zonas del mercado.
Según el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras el periodo obligatorio de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato entra en prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años adicionales, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo. El arrendador debe notificarlo con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.
Prórrogas obligatorias y extraordinarias: qué ocurre al terminar el contrato
La reforma introducida por la Ley de Vivienda de 2023 refuerza las prórrogas contractuales y contempla, además, una prórroga extraordinaria de un año en zonas de mercado tensionado, si el inquilino lo solicita y cumple los requisitos legales. Estas medidas buscan evitar situaciones de vulnerabilidad y dar mayor estabilidad residencial, siempre que el arrendatario esté al corriente de pago y cumpla el contrato.
Este marco normativo pretende equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos en un contexto de fuerte tensión en el mercado del alquiler. No obstante, parte del sector inmobiliario ha manifestado preocupación por el impacto de las prórrogas obligatorias y las limitaciones en zonas tensionadas, al considerar que pueden afectar la disponibilidad de vivienda en alquiler.
Impacto de la normativa de alquiler en los propietarios
Para los propietarios, el sistema de prórrogas obligatorias y extraordinarias previsto en la LAU implica que no siempre pueden recuperar la vivienda al finalizar el periodo inicial, salvo supuestos previstos en la ley como necesidad de uso propio o familiar. Además, deben respetar los plazos de preaviso establecidos legalmente, lo que exige una planificación más estricta en la gestión del inmueble.
Diversos análisis del sector inmobiliario señalan que una mayor rigidez normativa podría influir en la oferta disponible, aunque el impacto real depende de factores como la demanda, el contexto económico y la aplicación de la ley en cada comunidad autónoma. La evolución del mercado seguirá siendo clave para evaluar los efectos de la reforma.
Perspectivas del mercado del alquiler en 2026
La evolución de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda refleja el intento del legislador de reforzar la estabilidad residencial en un contexto de acceso complejo a la vivienda. En 2026, el reto continúa siendo equilibrar la protección del inquilino con la seguridad jurídica del propietario, evitando efectos no deseados sobre la oferta y los precios. El seguimiento de su aplicación práctica será determinante para valorar su eficacia real en el mercado del alquiler.
