La aprobación y entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Uno de ellos son las modificaciones en la regulación de los alquileres temporales o por habitaciones y su mutación a viviendas habituales.

Estos cambios -que comenzaron a regir con la entrada en vigor del decreto el 8 de octubre- buscan reducir el uso de este tipo de contratos para cubrir necesidades permanentes de vivienda.

De la misma forma, y según había mencionado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, el espíritu de la reforma radica en frenar el fraude y la especulación dentro del mercado de corta duración.

Al trasladar este escenario a cifras, según datos difundidos en septiembre por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, alrededor de 1,15 millones de personas en España viven en viviendas de alquiler de temporada o de habitación. Incluso, aproximadamente 422.000 lo hace por la falta de oferta o por los precios elevados de la vivienda habitual, y preferirían un alquiler de este tipo.

En el contexto del nuevo Real Decreto, hay ciertas reglas y casos en los que se puede producir la mutación de un contrato temporal o de habitaciones a uno de vivienda habitual.

En qué casos se mutará de un contrato de alquiler temporal a uno de vivienda habitual

Hay determinados casos en los que la nueva normativa exigirá realizar una conversión de un tipo de alquiler temporal o por habitación a uno de vivienda habitual:

Superar los 12 meses de residencia sin justificación

Si un contrato de temporada dura más de 12 meses y la causa temporal que lo motivó ya no está vigente, el acuerdo pasa a ser uno de vivienda habitual.

Encadenamiento de contratos

Si se firman más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primer contrato se considera uno de residencia habitual.

Falta de causa real o acreditable

El propietario debe poder acreditar una necesidad temporal real del inquilino. Si se usa un contrato temporal de forma fraudulenta para encubrir una residencia permanente, la ley lo convierte en un contrato de vivienda habitual y le aplica los plazos mínimos y prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Cuáles son las obligaciones legales para los propietarios bajo la nueva normativa

A raíz del Real Decreto-ley 29/2026, los propietarios que arrienden inmuebles bajo las modalidades de temporada o por habitaciones deberán cumplir con obligaciones legales y cargas de prueba.

En primer lugar, el propietario deberá exigir, adjuntar y conservar la documentación que acredite la necesidad temporal del inquilino. En caso de que no pueda demostrar una causa justificada ante una inspección o demanda, el contrato pasará a ser automáticamente uno de residencia habitual y lo forzará a asumir prórrogas obligatorias.

Además, la nueva ley establece que la suma de los precios de todas las habitaciones individuales alquiladas dentro de un mismo piso no pueden superar el importe máximo de la renta que correspondería si alquilara de forma unitaria y completa. Por tanto, las actualizaciones del valor del alquiler de estas residencias quedan sujetas a índices de contención como el IRAV.

Por otro lado, el Gobierno ha establecido que el propietario no podrá exigir una mensualidad de renta como la garantía adicional a la fianza legal, con el objetivo de proteger la accesibilidad económica de los inquilinos temporales.

De igual manera, los propietarios tendrán que asumir los costes de desperfectos del uso ordinario del inmueble, como averías menores, además de contar con un plazo máximo de cinco días hábiles para dar una respuesta al inquilino o iniciar la reparación una vez notificado el desperfecto.

En cuanto al desistimiento del inquilino, este podrá revocar el contrato una vez transcurrido el primer mes de residencia, y el propietario deberá aceptarlo si se le notifica la salida con un preaviso de solamente 10 días. En este caso no podrá exigir penalizaciones económicas.