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El mercado inmobiliario español no da señales de frenada. El precio medio de la vivienda creció un 8,9% interanual en marzo, hasta alcanzar los 2.429 euros por metro cuadrado, un nuevo máximo histórico según los datos publicados este jueves por el Colegio de Registradores de la Propiedad.
Solo en el primer trimestre de 2026, el precio se encareció un 3,2%, acumulando el duodécimo incremento consecutivo en el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado.
El dato se suma al análisis presentado el mismo día por el director de Estudios de pisos.com, Ferrán Font, que pone en perspectiva la magnitud del problema: en la última década, entre 2015 y 2025, la vivienda en España se ha encarecido casi un 70%. En la Comunidad de Madrid, el precio más que se duplicó.
Cómo han evolucionado los precios por comunidades autónomas y ciudades
Las diferencias territoriales son enormes. Según el informe de los registradores, las comunidades con mayor precio medio en el primer trimestre de 2026 son la Comunidad de Madrid con 4.407 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (4.173 €/m²), País Vasco (3.474 €/m²) y Cataluña (2.852 €/m²).
En la ciudad de Madrid, el precio medio superó los 5.000 euros por metro cuadrado en 2025, tras subir un 7%, según el informe de pisos.com.
En Barcelona, el incremento en la última década fue del 40%, sensiblemente por debajo de la media nacional, aunque el precio absoluto sigue siendo de los más altos del país.
En diez comunidades autónomas y treinta provincias se registraron descensos trimestrales en el número de compraventas, lo que refleja la heterogeneidad del mercado según la zona.
Récords en vivienda nueva, hipotecas y demanda extranjera
Tanto la vivienda nueva como la usada alcanzaron precios récord en el primer trimestre. La vivienda nueva se situó en 2.655 €/m², con un incremento del 6,2%, mientras que la usada llegó a los 2.366 €/m², con una subida del 2,2%. En cuanto al número de compraventas, el descenso fue mínimo: 178.096 operaciones en el trimestre, todavía en niveles máximos desde el tercer trimestre de 2007.
Las hipotecas también marcan récords. En el primer trimestre de 2026 se registraron 133.618 hipotecas sobre vivienda, con un crecimiento interanual del 15,2% hasta las 513.092 hipotecas anuales. El importe medio por vivienda subió un 0,7%, hasta los 172.430 euros, acumulando el octavo crecimiento trimestral consecutivo.
La demanda extranjera mantiene su presión. El 13,92% de las compras de vivienda en el primer trimestre correspondió a compradores extranjeros, con casi 24.800 operaciones.
Por comunidades, los mayores porcentajes se registraron en Baleares (28,89%), Comunidad Valenciana (28,16%), Canarias (22,78%) y Murcia (21,73%). En Madrid capital, los compradores extranjeros representaron el 14% de las transacciones de media, aunque en el distrito Centro ese porcentaje subió hasta el 34% en 2025.
Qué dicen los expertos sobre las causas del encarecimiento
El informe de pisos.com señala que la demanda se mantiene sólida pese a un contexto financiero todavía exigente, pero que la evolución de los precios sigue condicionada por una oferta limitada, especialmente en los principales núcleos urbanos. En 2025 se registraron 714.237 compraventas en España, un 11,5% más que el año anterior, según el INE.
Font apuntó también al peso creciente de Madrid como destino internacional de inversión y residencia, lo que ha contribuido a incrementar la presión sobre los precios en determinadas zonas. En la Comunidad de Madrid se registraron 81.681 operaciones en 2025, un 5,7% más que en 2024, y en la capital 28.900 transacciones, un 5,1% más.
El esfuerzo financiero y el impacto sobre jóvenes y rentas bajas
El esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, calculado por el Banco de España, se situó en el 34,6% de los ingresos familiares en 2025, manteniéndose en niveles elevados. El sueldo medio creció un 4,6% ese año, frente a un IPC del 2,7%, pero el encarecimiento de la vivienda ha superado con creces ambos indicadores.
Los principales perjudicados, según Font, son los jóvenes y quienes tienen menor poder adquisitivo. El experto se mostró a favor de medidas de ayuda, pero no de las de carácter económico directo ni las dirigidas a colectivos concretos, ya que en su opinión terminan trasladándose al precio. Propuso en cambio utilizar la fiscalidad o rescatar viviendas del mercado como vías más eficaces.
Con información de: EFE
