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El precio del alquiler, la falta de oferta y la presión en las zonas más turísticas han convertido la vivienda en una de las grandes preocupaciones sociales en España. Pero el problema de los pisos turísticos no se limita al mercado.
Los alquileres turísticos también han generado conflictos en miles de comunidades de vecinos por la entrada constante de huéspedes, el ruido, el uso de zonas comunes y la pérdida de tranquilidad en edificios residenciales.
Para atajar ese conflicto, España aplica desde abril de 2025 una norma que cambia de forma importante las reglas del juego para los propietarios que quieran destinar su vivienda al alquiler turístico. Y afecta a millones de inmuebles en todo el país.
Los cambios en los alquileres que perjudican a los propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, no basta con cumplir la normativa turística autonómica o municipal para poner un piso en plataformas como Airbnb o Booking. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige también la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de iniciar la actividad.
Esta obligación se aplica cuando la vivienda se encuentra en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, es decir, la gran mayoría de los bloques de pisos en España. El propietario debe obtener ese permiso antes de comenzar a alquilar, no después.
La aprobación no se consigue con una mayoría simple. La ley exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y, simultáneamente, de las tres quintas partes de las cuotas de participación. Un listón deliberadamente alto para limitar la proliferación de pisos turísticos en edificios residenciales.
Qué puede hacer la comunidad de vecinos para evitar alquileres turísticos
La reforma no solo da a las comunidades el poder de aprobar o rechazar nuevos pisos turísticos. También les permite limitar, condicionar o prohibir esta actividad en el edificio de forma más amplia.
Además, la comunidad puede aprobar cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas al uso turístico, para compensar el mayor desgaste de zonas comunes. Ese incremento, no obstante, no puede superar el 20% y no puede aplicarse con efectos retroactivos.
Hay un matiz importante: la norma no elimina automáticamente los pisos turísticos que ya funcionaban legalmente antes de su entrada en vigor. Los propietarios que ya ejercían esta actividad conforme a la normativa turística correspondiente pueden continuar haciéndolo en las condiciones y plazos previstos por esa regulación.
El Registro Único de Arrendamientos, la otra obligación que llega
A la obligación del permiso de la comunidad se suma otra exigencia paralela: el Registro Único de Arrendamientos, diseñado para controlar los alquileres de corta duración que se anuncian en plataformas digitales.
Cualquier propietario que quiera anunciar su vivienda en Airbnb, Booking u otras plataformas similares deberá obtener un número de registro y cumplir con la normativa turística autonómica o municipal correspondiente.
Las plataformas digitales, por su parte, están obligadas a comprobar que los anuncios cuentan con ese registro antes de publicarlos.
La nueva norma de la UE que llegará en 2030 con nuevas trabas para los propietarios
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no es la única amenaza en el horizonte para los propietarios. La Unión Europea ha establecido que a partir del 1 de enero de 2030 será ilegal comercializar o alquilar cualquier propiedad que no cuente con al menos una calificación energética de tipo E.
En 2033, esa exigencia subirá hasta la letra D. El problema para España es mayúsculo: más del 80% del parque habitacional no cumple actualmente con los niveles requeridos, ya que más de la mitad de los inmuebles fueron construidos antes de 1980, sin criterios modernos de aislamiento térmico. Los propietarios que no actúen a tiempo no podrán ni vender ni alquilar sus viviendas.
