La Ley de Alquileres que finalmente sancionó la Cámara de Diputados, tras una maratónica sesión, pone en alerta al mercado inmobiliario. La nueva normativa mantiene los contratos a tres años pero cambia el sistema de indexación: ahora las actualizaciones se ajustan según el índice de los créditos hipotecarios UVA cada seis meses. Para las inmobiliarias, estos cambios reducirán aún más la oferta de alquileres y generan un boom de contratos clandestinos.
"La nueva norma establece mayor regulación y por lo tanto menor flexibilidad para que las partes se pongan de acuerdo. Este enfoque no solo no soluciona el problema de la falta de oferta de inmuebles en alquiler sino que lo agrava. Las partes deberían poder acordar libremente los plazos, la forma de pago, el método de actualización e incluso la moneda de los contratos", explicó Iván Ginevra presidente, recientemente electo, de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
El dictamen impulsado por el oficialismo establece tres años como plazo mínimo legal de locación y agrega que "los contratos de locación con destino" a vivienda serán estipulados "en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses". Es decir que prohíbe la dolarización de los alquileres, algo que se impuso fuertemente en el último año.
Otro de los puntos claves es que modifica el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y toma el Coeficiente Casa-Propia que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice se compone del menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
El índice Casa Propia no es sencillo y esta es una de las principales críticas de las inmobiliarias. "Se calcula tomando las últimas 12 variaciones mensuales de los salarios y sacando un promedio de ellas. A eso, se lo multiplica por 0,9. Después, se toman las últimas 12 variaciones mensuales del IPC y se las promedia. El que de más bajo va a ser el valor de actualización del mes", explicó Federico González Rouco, gerente de Créditos y Alquileres del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC).
Para los especialistas este punto es uno de los que más perjudica a los propietarios. Porque la variación siempre estará por debajo de la inflación.
La ley que rige actualmente -se aprobó en plena pandemia en 2020- establece actualizaciones anuales tomando como referencia un indicador del Banco Central (ICL) que toma como referencia los salarios y la inflación.
"Ajustar cada seis meses no es una verdadera solución cuando la inflación se acelera a los ritmos que estamos viviendo. El índice Casa-Propia,está pensado para ver los aumentos de los ingresos, pero no sirve para pagar el alquiler, que debería estar más ajustado a la inflación", agregó por su parte, Joaquín Vallebella, socio del estudio Brons & Salas Abogados.
Qué pasa con los contratos que vencen ahora
La reforma aprobada fue elevada al Poder Ejecutivo y para que entre en vigencia formalmente deberá ser oficializada en el Boletín Oficial. Es decir, que los contratos que se firmen hasta entonces se regirán por la actual ley -con contratos cada tres años y actualizaciones anuales-.
Lo cierto es que en este contexto de incertidumbre son pocos los contratos locativos que se firman bajo la Ley. La mayoría opta por prórrogas por seis meses u, otros tantos, van hacia la informalidad con contratos en negro.
Hoy la oferta alcanzó su piso histórico. Según los datos relevados por Reporte Inmobiliario,la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, publicados en buscadores de propiedades, en septiembre fue de sólo 448 unidades.
Este número podría profundizarse ante la incertidumbre que genera la nueva Ley. "Estando a 11 días de las elecciones, parece una norma de carácter político electoral. La reglamentación demorará un mínimo de 30 días e inmediatamente asumirá un nuevo presidente quien seguramente termine derogándola, por lo tanto es una norma que prácticamente no se va a implementar pero que sin dudas genera mayor incertidumbre ante un nuevo cambio de reglas", explicó Ginevra.
Hoy existen menos de 500 departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires
Para las inmobiliarias el mercado de alquileres entra en una situación al límite. "Vamos a tener menor oferta de alquileres, mayor informalidad, dolarización de la oferta y valores por encima de la inflación. El costo de esta Ley lo van a pagar tanto propietarios como inquilinos", concluyó Ginevra.
Los otros cambios que establece la Ley
Más allá de modificar el sistema de indexación y acortar los tiempos, de un año a seis meses, la nueva Ley, que se espera entre en vigencia a fin de mes, establece dos puntos fundamentales para los propietarios.
El dictamen modifica la norma venida en revisión de Diputados al incorporar un último párrafo sobre el artículo nueve y establecer que "los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo".
Finalmente, el dictamen de mayoría suma un nuevo artículo, el número doce sobre el Impuesto a las Ganancias: "Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al diez por ciento del monto anual del contrato de locación".
