Si bien esta modalidad ya existía, desde que se dio a conocer el Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres, cada vez más casas en countries se venden con inquilinos. Es que, desde el 29 de diciembre, ya no se sanciona a los propietarios que rescindan los contratos antes de tiempo.

En el último trimestre, luego de la victoria de Javier Milei en el balotaje, la oferta de casas a la venta con inquilinos creció un 20%. Esos números se afianzaron, sobre todo, en enero cuando el DNU entró en vigencia. Y donde más se ve el crecimiento de esta nueva modalidad es en Zona Nortepor la gran cantidad de barrios cerrados que se ubican en esa área.

"Hoy se potenciaron las publicaciones de casas en countries que se ofrecen con inquilino. Muchos de los propietarios tenían el inmueble a la venta pero decidían no alquilarla por que no había reglas claras en el mercado locativo. Pero, con la presidencia de Javier Milei eso cambió. Los propietarios alquilan sus casas a la espera de un comprador", explicó Daniel Salaya Romera, dueño de la inmobiliaria homónima que opera en Zona Norte.

Iuri Izrastzoff, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre y que también trabaja en Zona Norte, también señaló que el fenómeno se afianzó en el último trimestre. "El mercado de la venta estaba parado por el clima electoral. Para no tener las casas vacías muchos propietarios las alquilaron. Impulsados además por una renta anual muy buena en este tipo de inmuebles", resaltó.

Uno de los factores claves que explican el fenómeno es que los contratos locativos se pueden rescindir con una anticipación de 15 días, sin ningún tipo de multa para el propietario, algo que no ocurría en 2023 con la vigencia de la vieja ley.

Además, comprar una casa con inquilinos se convierte en una oportunidad para inversores. "Las propiedades se venden a un valor que ronda entre un 10% y un 15% menos por estar ocupadas. Hay que entender que para muchos compradores es una traba no poder habitar el inmueble en el momento", describió Salaya Romera.

Sin embargo, en la práctica, gran parte de las operaciones bajo esta modalidad la realizan inversores. "Este público apuesta más a un inversor que busca una renta alta en dólares", explicó Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.

Muchas veces los inversores que apuestan a estas casas son argentinos que no viven en el país pero quieren tener un inmueble en el país para regresar en un futuro y que, mientras tanto, le genere una renta.

Si bien ya se realizaban este tipo de operaciones, en el último trimestre aumentaron los casos. "En Estados Unidos es una práctica muy habitual. Acá era muy común en los departamentos, pero ahora mutó a las casas de barrios cerrados", se refirió Salaya Romera.

Qué pasa con el contrato

"No hay nada, ninguna ley vigente, que impida vender una propiedad alquilada. Lo que se hace es notificar al inquilino. El contrato no se modifica en los montos ni en las actualizaciones, solo se cambia a quien debe abonarse la renta", explicó Salaya Romera.

Si bien la Ley de Alquileres, sancionada en 2020 y vigente hasta diciembre, no prohibía este tipo de operaciones multaba a los propietarios que rescindían los contratos. Eso ya no sucede. Es decir, que quien compre el inmueble puede notificarle 15 días antes al inquilino que debe abandonar la casa sin tener que pagar ninguna multa.

Al tratarse de acuerdos libres entre las partes los inquilinos pueden negarse a un nuevo propietario, pero la actual normativa los obliga a abonar el total adeudado hasta cumplir su contrato en caso de rescisión.

Hasta 2023 el inquilino podía rescindir anticipadamente el contrato cumplidos los seis primeros meses de locación. En ese caso debía avisar con 30 días de anticipación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente. Si se trataba del segundo año de contrato solo abonaba un mes más de alquiler. Eso cambió: ahora debe abonar el 10% del saldo del canon locativo futuro.

En tanto, el propietario puede rescindir el contrato en cualquier momento pero el DNU no establece ninguna penalidad para ese caso.

"En estos casos los propietarios les notifican a los inquilinos que la propiedad está a la venta, pero será el nuevo dueño quien decida el futuro del inquilino. Si no quiere continuar con el alquiler será el flamante propietario quien rescinda el contrato", explicó Salaya Romera. "Muchas veces los conservan porque buscan una inversión y la renta es alta", dijo.

La derogación de la Ley de Alquileres generó un fuerte crecimiento de propiedades en alquileres. Según números de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), de noviembre a diciembre se duplicó la oferta. "Eso se tradujo en una reducción en la oferta de inmuebles a la venta. Pero también generó este tipo de fenómenos", describió.

"Solo hay que tener en cuenta que en el Código Civil hay un artículo que se estableció en 2015, que pide que en estos casos el garante revalide la garantía para que la misma siga teniendo vigencia", remarcó por su parte, Bryn.

Los ítems a tener en cuenta

Claro que quien vende debe tener en cuenta algunos detalles. El primero es que, seguramente, se tarde más en encontrar un comprador interesado. Por eso, este fenómeno se da en aquellos que no están urgido por vender. Además, el precio de la propiedad debe tener un valor atractivo o por el contrario la renta debe ser alta; clave para atraer posibles compradores.

"Quienes ofrecen casas con renta, en general, tienen un retorno anual del 5% en dólares. Hay que tener en cuenta que son zonas donde la demanda de alquileres es muy alta y la oferta sumamente acotada", reconoció el especialista.

"A esto debe sumarse un precio competitivo a la venta. Por lo menos un valor con un 10% por debajo del promedio", explicó Salaya Romera.

Hoy, una casa en Nordelta a la venta arranca en u$s 500.000, dependiendo el barrio en el que se encuentra y la cantidad de metros cuadrados. Mientras que los precios de los alquileres son en promedio de u$s 6000 por mes. La oferta es casi inexistente y la demanda es sostenida todo el año.

"Pilar, Nordelta y hasta Escobar son zonas muy demandadas para alquilar por las familias que quieren cambiar su estilo de vida, pero antes quieren probar como es vivir allí o mismo para las familias que tienen un terreno y están edificando", explicó Salaya Romera.